В Будапеште более четырёх из пяти изменений цены — уже снижения
Более четырёх из пяти изменений цены в будапештских объявлениях о продаже квартир — снижения, а средняя корректировка по стране в августе достигла -3,5%.
Более четырёх из каждых пяти изменений цены в будапештских объявлениях о продаже квартир теперь направлены вниз — таковы данные анализа Ingatlantajolo от Otthonterkep, охватившего объявления, отредактированные за предшествующие два месяца, и опубликованного 26 августа 2026 года. По стране в целом средняя корректировка в объявлениях о продаже квартир углублялась в течение года: -0,6% в октябре, -3,1% в апреле и -3,5% в августе. Дома сместились сильнее — с -3% до -4,7% за тот же отрезок.
Индекс и объявления рассказывают разные истории
Годовой рост цен на жильё в Венгрии по данным Magyar Nemzeti Bank всё ещё составляет 12,3%, а Glopra оценивает годовой рост в Будапеште в 8,3%. При этом собственные цифры MNB за второй квартал 2026 года показали снижение цен на квартиры на 1,1% к предыдущему кварталу — первое квартальное падение за три года. Цены предложения двигаются раньше индексов сделок по механической причине: продавец переписывает объявление за неделю, тогда как индексу нужен полный квартал завершённых сделок, чтобы зафиксировать тот же сдвиг. Данные Ingatlantajolo — передний край того разворота, который MNB теперь подтвердил в своей квартальной серии.
Продавцы по-прежнему держатся за прошлогодние цены
Риелторы, опрошенные Otthonterkep 6 августа, оценивают разрыв между запрашиваемыми и достижимыми ценами в XIV и XVI районах Будапешта в величину до 20%, в X и XVII районах — от 5% до 12%, в южных XIX, XX и XXIII районах — от 15% до 18%. Семейные дома в XVIII районе, по их оценке, переоценены на 12-15%, центральные районы с VI по IX — примерно на 10%, Чепель и Сигетсентмиклош — тоже около 10%.
На фоне этих оценок типичная корректировка, зафиксированная в данных Ingatlantajolo, составляет 5% или меньше. Продавцы движутся в правильную сторону, но слишком мало, и это совпадает с тем, что описывают риелторы на месте: переоценённые объекты стоят месяцами, тогда как реалистично оценённые квартиры по-прежнему находят покупателя. Стоимость ремонта тоже вошла в расчёты покупателей так, как этого не было во время подъёма 2024 и 2025 годов, увеличивая скидку, которую требуют за немодернизированное жильё.
Бач-Кишкун держится, Пешт уступает
Корректировка идёт по стране неравномерно. В медье Бач-Кишкун зафиксировано примерно втрое больше изменений цены вверх, чем в медье Пешт, замыкающем рейтинг. Glopra оценивает Будапешт в 4 376 долларов за квадратный метр при валовой арендной доходности 4,63% против 2 150 долларов и 4,69% для Венгрии в целом; столице присвоен балл риска пузыря 64 из 100. Практический вывод из этих данных уже, чем ценовой прогноз: опубликованная цена предложения в Будапеште хуже указывает на итоговую цену сделки, чем двенадцать месяцев назад, а переговорная позиция двух сторон венгерской сделки сместилась.
Sources: Portfolio.hu (Otthonterkep Ingatlantajolo analysis), 26 Aug 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260826/dontottek-a-lakastulajdonosok-a-fovarosban-mar-otbol-negyen-raszantak-magukat-erre-a-lepesre-858488; Otthonterkep Magazin (Balla Ingatlan agent survey), 6 Aug 2026 https://magazin.otthonterkep.hu/2026/08/06/mar-csokkennek-az-ingatlanarak-de-sok-elado-meg-mindig-15-20-szazalekkal-tulertekeli-a-lakasat/p/13706501