Новостройки в Будапеште стали дороже, чем в Варшаве и Бухаресте
В первом квартале 2026 года цены предложения на новостройки в Будапеште достигли 1,9 млн форинтов за квадратный метр — выше Варшавы и заметно выше Бухареста.
Новые квартиры в Будапеште в первом квартале 2026 года превысили 1,9 млн форинтов за квадратный метр, что на 8% выше уровня марта 2025 года. Этот показатель ставит венгерскую столицу выше любой сопоставимой столицы её региона. Бухарест по валовой цене не дотянул до 1,3 млн форинтов, Варшава приблизилась к 1,7 млн форинтов по квартирам без отделки, а Познань осталась ниже 1,2 млн форинтов. Такие данные приводит региональное сравнение застройщика Cordia, опубликованное изданием Portfolio 24 августа 2026 года.
На востоке и севере строить дешевле, а земля — нет
Директор по продажам Cordia Арон Гёрёг относит большую часть разрыва на счёт себестоимости строительства. Проекты в Польше и Румынии обходятся в строительстве примерно на четверть-треть дешевле, чем их будапештские аналоги. С землёй всё наоборот. Цены на участки в Варшаве более чем вдвое превышают будапештские и бухарестские, и это объясняет, почему польская столица по-прежнему оценивается близко к венгерским уровням, несмотря на более дешёвую стройку.
Налоговый слой внутри заголовочной цифры
Приводимые цены нельзя сопоставлять напрямую, поскольку налог на добавленную стоимость на новое жильё в трёх странах различается. Венгрия применяет ставку 5%. Польша взимает 8% с квартир площадью менее 150 квадратных метров и 23% сверх этого порога. Румыния с августа 2026 года перешла на 21%. Румынская валовая цена, которая выглядит на треть ниже будапештской, несёт в себе существенно более тяжёлую налоговую составляющую, а польская квартира площадью более 150 квадратных метров облагается более чем вчетверо выше венгерской ставки. Тот, кто сравнивает цены за квадратный метр по региону, не проверив, по какую сторону этих порогов находится объект, сравнивает разные вещи.
Как выглядит доходная сторона
Cordia оценивает валовую арендную доходность в Польше в 4,5–6%, в Бухаресте — в 5–6%. Срез Glopra Market Data v3 на 24 августа 2026 года определяет валовую арендную доходность Будапешта в 4,63% при среднем уровне 4 376 долл. США за квадратный метр и годовом росте цен на 8,3% в форинтах, или на 19,1% с учётом валютного движения. Балл пузырькового риска Будапешта, равный 64, находится в повышенном диапазоне.
К анализу прилагается раскрытие. Cordia — венгерский жилищный застройщик, продающий как в Польше, так и в Румынии, поэтому сравнение исходит от стороны, коммерчески заинтересованной в трансграничных покупках. Ценовые уровни можно сверить с местными индексами; диапазоны доходности — собственные оценки застройщика, независимо здесь не проверявшиеся.
Что этот разрыв решает, а что нет
По приводимым ценам за квадратный метр региональный дисконт к Будапешту составляет примерно треть. Против этого дисконта стоят валютный риск, незнакомый налоговый режим, издержки сдачи в аренду и управления в чужой юрисдикции, а также то, что варшавские цены на землю уже сходятся вверх. Ничего из этого не отражается в заголовочной цифре за квадратный метр, и диапазон доходности этого тоже не улавливает.
Что данные действительно устанавливают, звучит уже и всё же остаётся полезным: венгерская среда субсидируемых покупок вывела цены будапештских новостроек выше региональных аналогов, чьи экономики строят дешевле, и это расхождение за один год расширилось на 8%.
Sources: Portfolio.hu (Cordia regional comparison), 24 Aug 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260824/sokkal-olcsobban-vehetunk-uj-lakast-a-regio-fovarosaiban-mint-nalunk-mi-ennek-az-oka-857880