Цены предложения на квартиры в Буэнос-Айресе застыли в июле на уровне 2 471 доллара за квадратный метр

Данные Zonaprop за июль 2026 года: квартиры в Буэнос-Айресе выставляют в среднем по 2 471 доллару за м² — плюс 0,1% за месяц и 1,3% за год.

Средняя цена предложения на квартиры в городе Буэнос-Айрес составила в июле 2026 года 2 471 доллар США за квадратный метр — таковы данные Zonaprop, обнародованные 11 августа. Месячное изменение — 0,1%. С начала года — 0,9%. За двенадцать месяцев — 1,3%. При этом рынок по-прежнему на 11,7% ниже своего исторического максимума: при нынешних темпах на закрытие этого разрыва ушло бы примерно девять лет.

Дома в столице рассказывают ту же историю, но с другой отправной точки: плюс 0,1% в июле и плюс 0,8% за двенадцать месяцев.

Рост узкий и периферийный

Примерно в 60% районов города цены за двенадцать месяцев выросли, причём лидеры почти целиком расположены за пределами традиционного премиального коридора. Сааведра подорожал на 8,53% — до 2 894 долларов за квадратный метр, это лучший результат в городе. Парке-Авельянеда прибавил 7,61% и вышел на 1 683 доллара, Агрономия — 6,47% до 2 242 долларов, Вилья-Реаль — 6,44% до 2 003 долларов, а Вилья-Риачуэло — 4,79% до 1 700 долларов.

Общее у них одно: низкая база. Ни один из этих районов не был дорогим изначально, и процентный рост отражает скорее смещение того, где покупатели ещё способны заключать сделки, чем широкую переоценку.

Центр продолжает сдавать позиции

Конститусьон подешевел на 6,61% — до 1 832 долларов за квадратный метр, Сан-Николас на 5,34% — до 1 791 доллара; оба района центральные и оба ниже среднего по городу. Вилья-Хенераль-Митре потеряла 2,68% и опустилась до 1 956 долларов, Вилья-Луро — 1,92% до 2 134 долларов, а Лугано — 1,65% до 1 053 долларов, самый дешёвый котируемый рынок города.

Именно слабость центральных районов — деталь, которую стоит запомнить. На большинстве восстанавливающихся рынков впереди идёт ядро. Буэнос-Айрес делает наоборот, и это лучше согласуется с замещением по критерию доступности, чем с восстановлением спроса.

Как это читается на фоне общенациональной картины

Аргентинская строка Glopra по срезу на 23 июля 2026 года показывает средний показатель по стране в 1 750 долларов за квадратный метр при валовой арендной доходности 5,46% и росте цен за двенадцать месяцев на 1,6% — что согласуется с 1,3% Zonaprop по столице и служит полезной перекрёстной проверкой, поскольку два ряда измеряют разные вещи. Zonaprop публикует цены предложения по городу Буэнос-Айрес; наша строка — среднее по стране, собранное из состоявшихся сделок и производных данных. Столица несёт ожидаемую премию к стране.

Наш балл пузырькового риска для Аргентины — 54 из 100, это умеренная зона. Важно понимать, что за этим стоит: после многолетней стагнации долларовых цен и отставания от пика на 11,7% аргентинская недвижимость не выглядит перетянутой относительно собственной истории. Трудность этой страны никогда не была в оценке. В нашем стандартизированном случае нерезидента арендный доход облагается по эффективной ставке 21%, что снижает валовую доходность в 5,46% примерно до 4,3% чистыми — ещё до расходов на управление, простоя и практического вопроса о том, как вывести арендную плату из страны.

Sources: La Nacion (Zonaprop data) https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/cuales-son-los-barrios-de-caba-que-mas-subieron-el-precio-de-las-propiedades-en-agosto-2026-nid11082026/

Market data: Argentina