Запрашиваемые ставки аренды в Канаде упали на 3,6% за год во втором квартале

Средняя запрашиваемая ставка аренды двухкомнатной квартиры в канадских городских агломерациях составила 2 130 канадских долларов в месяц во втором квартале 2026 года.

Средняя объявленная ставка аренды двухкомнатной квартиры по всем канадским переписным городским агломерациям составила 2 130 канадских долларов в месяц во втором квартале 2026 года, что на 3,6% ниже, чем в том же квартале 2025 года. Все арендные показатели этого выпуска приведены в канадских долларах. Статистическое управление Канады опубликовало квартальную статистику аренды 9 сентября 2026 года.

Общенациональное снижение такого масштаба необычно для страны, где арендные ставки росли бурно большую часть постпандемийного периода, и распределено оно неравномерно. Наибольшее годовое падение отмечено в Абботсфорд-Мишен и Калгари — по 6,4%, затем Монреаль с 5,2% и Ванкувер с 4,1%. Четыре агломерации двинулись в противоположную сторону: Тандер-Бей прибавил 6,5%, Шербрук 5,7%, Галифакс 5,3% и Саскатун 5,2%.

Крупные города вниз, средние вверх

Именно структура этого списка и составляет новость. Четыре самых резких снижения приходятся на крупные или дорогие рынки, которые в последние годы приняли на себя самые сильные подорожания аренды. Четыре повышения — в городах среднего размера. Что бы ни ослабляло арендный рынок, оно проявляется прежде всего там, где ставки поднялись выше всего, тогда как меньшие рынки ещё догоняют.

Уровни остаются далеко разнесёнными даже после этих движений. Ванкувер по-прежнему показывает самую высокую среднюю запрашиваемую ставку — 3 030 канадских долларов, впереди Торонто с 2 650, Виктории с 2 640 и Галифакса с 2 400. Арендатор в Ванкувере сталкивается с объявленной ставкой примерно на 42% выше общенационального среднего — и это уже после годового снижения на 4,1%.

Объявленное — не то, что платят

В выпуске приводится и средняя фактически уплачиваемая ставка по восемнадцати агломерациям, и это самая практичная деталь текста. В Ванкувере средней запрашиваемой ставке 3 030 канадских долларов соответствует средняя уплачиваемая 2 470. В Торонто эти значения равны 2 650 и 2 160. Статистическое управление отмечает, что запрашиваемая ставка превышала уплачиваемую почти во всех агломерациях, за тремя исключениями, где уплачиваемая сравнялась с объявленной или превысила её: Калгари, Реджайна и Эдмонтон.

Разрыв возникает потому, что действующие арендаторы обычно платят ставки, установленные в прежние годы при других условиях, тогда как ряд запрашиваемых ставок измеряет лишь то, что предлагается сейчас. Для инвестора, моделирующего доход, это различие не академическое. Запрашиваемые ставки разворачиваются первыми и резче всего; уплачиваемые следуют с задержкой, измеряемой циклами найма, а не кварталами. В Калгари, Реджайне и Эдмонтоне, где уплачиваемая догнала запрашиваемую, эта задержка уже закрылась.

Обе опоры доходности движутся вместе

Наш снимок по Канаде от 7 сентября 2026 года содержит средний показатель по стране 4 320 долларов США за квадратный метр, валовую арендную доходность 5,72% и годовое изменение цен -3,3%, взятое из индекса цен на жильё MLS Канадской ассоциации риелторов за июль 2026 года.

Сопоставьте это с сегодняшними -3,6% по аренде, и проступит нечто тихо необычное: цены и аренда падают почти одинаковым темпом. Доходность — это отношение, и когда числитель и знаменатель сжимаются синхронно, отношение почти не меняется. Валовая доходность Канады в 5,72% держится, таким образом, не потому, что рынок стабилен, а потому, что обе её составляющие сокращаются вместе. Корректировка видна в уровнях, а не в итоговой доходности. Полные транзакционные издержки в нашем стандартизированном случае равны 10,6%, а эффективная ставка налога на арендный доход нерезидента — 20,72%. Показатель Bubble Risk равен 45, внутри умеренной полосы.

Sources: Statistics Canada, Quarterly rent statistics second quarter 2026, 9 September 2026 https://www150.statcan.gc.ca/n1/daily-quotidien/260909/dq260909c-eng.htm

Market data: Canada