Хорватия выдала на 29% больше разрешений на жильё в июле, но год отстаёт на 22%
Хорватские разрешения на строительство охватили 1 537 жилищ в июле 2026 года, на 29,2% больше, чем год назад, но январь–июль ниже 2025 года на 22,0%.
В июле 2026 года Хорватия выдала 972 разрешения на строительство — на 1,6% больше, чем в июле 2025 года, и эти разрешения охватили 1 537 жилищ, на 29,2% больше, чем годом ранее. Картина за семь месяцев направлена ровно в обратную сторону: с января по июль разрешено 10 439 жилищ, на 22,0% меньше, чем за тот же период 2025 года. Хорватское бюро статистики опубликовало выпуск 15 сентября.
Замечание о том, как читать эти цифры. Бюро публикует годовое сравнение в виде индекса, где тот же месяц прошлого года принят за 100, поэтому июльское число жилищ выглядит как 129,2, а семимесячное — как 78,0. Приведённые выше проценты — это те же индексы относительно базы.
Больше жилищ на разрешение, а не больше разрешений
История месяца — в разрыве между 1,6% и 29,2%. Число разрешений почти не сдвинулось, а число содержащихся в них жилищ выросло почти на треть. Значит, июльские разрешения выдавались на более крупные проекты, а не на большее их количество.
Что не изменилось — так это размер жилищ. Июльские 1 537 жилищ имеют среднюю полезную площадь 95,6 квадратного метра и в сумме 147 005 квадратных метров. За январь–июль 10 439 жилищ занимают 993 313 квадратных метров, в среднем 95,2 квадратного метра. Полметра разницы за семь месяцев. Сдвинулся в июле масштаб проектов, а не сам продукт.
Что внутри этих 972
Из выданных разрешений 848 пришлось на здания и 124 на объекты инженерного строительства, то есть здания составляют 87,2% месяца. На новое строительство пришлось 80,3% разрешений, на реконструкцию — 19,7%. Общая планируемая стоимость работ составила 785,7 миллиона евро.
Один месяц не закрывает семимесячный провал
Арифметику стоит проделать. При темпе января–июля Хорватия выдаёт разрешения примерно на 1 491 жилище в месяц; по нашему собственному расчёту из того же индекса прошлогодний темп составил бы около 1 913. Июльские 1 537 выше среднего темпа этого года и всё ещё ниже прошлогоднего среднего. На такой базе один месяц роста на 29,2% возвращает лишь малую часть годового дефицита в 22%.
Лаг важнее арифметики. Разрешение, выданное в июле 2026 года, — это жильё, которое выйдет на рынок в 2028 году или позже. Семимесячный провал, таким образом, говорит о хорватском предложении в конце десятилетия, а не о предложении сегодня.
Рядом с нашими собственными хорватскими цифрами
Наша хорватская строка, снятая 7 сентября 2026 года и получившая высокую степень надёжности, содержит национальную медиану 3 150 долларов за квадратный метр. Это транзакционная величина из реестра зарегистрированных сделок, обработанного профильным министерством совместно с Загребским институтом экономики, а не цена предложения. Валовая арендная доходность составляет 4,21%, чистая — 3,86% после эффективного налога на арендный доход в 8,4%, который складывается из паушального вычета расходов в 30% и окончательной ставки 12% и применяется одинаково к резидентам и нерезидентам. Транзакционные издержки — 7,5%, одни из самых низких в нашем европейском покрытии. Цены за год выросли на 14,3% в местной валюте и на 14,1% в долларах, за десять лет — на 143,5%. Оценка Bubble Risk равна 70, в повышенном диапазоне, отношение цены к доходу — 12,8. Для покупателей из Европейского союза ограничений нет; покупателям извне нужны взаимность и разрешение.
Напряжение умещается в одну строку: рост цен на 14,3% за год против семимесячного числа разрешённых жилищ, упавшего на 22%. Разрешения опережают предложение, а цены отстают от спроса, так что противоречия здесь нет. Оба ряда описывают одно и то же сжатие с противоположных концов. Ничто из сказанного не является советом покупать или застраивать.
Sources: Croatian Bureau of Statistics, Building Permits Issued July 2026 https://podaci.dzs.hr/2026/en/121020; Croatian Bureau of Statistics, construction statistics https://podaci.dzs.hr/en/statistics/construction/building-permits/
Market data: Croatia