Налоги на недвижимость и расходы при покупке на Кипре в 2026 году

Вход и выход с кипрского рынка стоят около 11,0 % цены, но эффективная ставка налога на аренду у нерезидента может быть нулевой. Где заканчивается этот ноль.

На Кипре две цифры тянут в разные стороны. По данным среза Glopra от 23 июля 2026 года (методика v3), покупка и последующая продажа вместе забирают около 11,0 % цены объекта. Сдача той же квартиры в аренду при этом может не стоить нерезиденту ни одного евро подоходного налога. Почти вся практическая подготовка сделки укладывается в промежуток между этими двумя фактами.

Сколько стоит вход в рынок и выход из него?

В 11,0 % входят сборы за переоформление, гербовый сбор и услуги юриста при покупке, а также издержки будущей продажи. Для региона это много, и именно поэтому короткие сроки владения на Кипре редко себя оправдывают.

Поставьте эту цифру рядом с валовой доходностью аренды, которую Glopra оценивает в 4,88 %. Одни только транзакционные издержки съедают чуть больше двух лет валовой аренды — до расходов на содержание, управление и простой. По сути это и есть минимальный срок владения: столько аренда должна отрабатывать вход и выход, причём при неизменной цене объекта.

Отдельная строка расходов — налог на добавленную стоимость. Новостройка облагается по ставке 19 %, а первое основное жильё, отвечающее требованиям, — по льготной ставке 5 % с ограничениями по площади и стоимости. Льгота рассчитана на тех, кто будет жить в квартире сам; покупателю под сдачу стоит закладывать полную ставку поверх 11,0 %.

Есть и валютная деталь. Ценовые ряды Glopra ведутся в долларах, а кипрские договоры купли-продажи — в евро, поэтому движение курса становится отдельным слоем вашей доходности и не совпадает с движением кипрских цен на жильё.

Правда ли, что нерезидент не платит налог с аренды?

При типичной ставке аренды — да, но освобождения как такового нет. Налоговый обзор компании PwC по Кипру описывает механизм: 20 % валовой аренды вычитается как условный расход, а подоходный налог физических лиц облагает первые 22 000 евро налогооблагаемого дохода по нулевой ставке. Модельный арендодатель остаётся ниже этой границы, поэтому эффективная ставка выходит нулевой.

Перелом наступает примерно на 27 500 евро валовой годовой аренды. Выше этой суммы ноль заканчивается.

Два изменения 2026 года закрепляют результат: специальный оборонный взнос с арендного дохода отменён, а медицинский сбор ГЕСИ касается только налоговых резидентов Кипра. Glopra моделирует месячную аренду от 1 000 до 3 000 долларов и получает эффективный диапазон от 0 % до 2,11 %: по европейским меркам мало, но уже не ноль.

Порог привязан к налогоплательщику, а не к квартире. Две сдаваемые квартиры одного собственника складываются и вместе сопоставляются с планкой в 22 000 евро, так что владелец портфеля выходит из нулевой ставки заметно раньше, чем владелец одного объекта.

Что дают 4,88 % доходности при цене 2 690 долларов за квадратный метр?

Средняя цена Glopra по столице — 2 690 долларов за квадратный метр, с оценкой достоверности «средняя». Это порядок величины, а не оценка конкретного объекта.

По отношению к местным заработкам получается соотношение цены и дохода 8,1. Для кипрской семьи со средней зарплатой это тяжело, и цифра хорошо показывает, какая доля спроса приходит из-за пределов острова.

Есть ли на Кипре признаки пузыря?

Индекс перегрева Glopra для Кипра — 41 из 100, полоса «умеренная». Ценовой ряд за ним неровный: в долларах плюс 63,5 % за десять лет, плюс 32,0 % за пять, но всего плюс 0,5 % за последние двенадцать месяцев. Десятилетие выглядит подъёмом, последний год — плато.

Именно из-за этого выравнивания 11,0 % издержек ощущаются болезненно. На быстро дорожающем рынке рост поглощает затраты на вход; при 0,5 % в год они остаются на балансе.

Начните с простого: сопоставьте собственную ожидаемую валовую годовую аренду с планкой в 27 500 евро. От того, по какую сторону вы окажетесь, зависит весь остальной расчёт.

Эта статья носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией.

Источники

Налоговый обзор PwC по Кипру

taxsummaries.pwc.com

Срез Glopra от 23 июля 2026 года, методика v3

glopra.com

Market data: Cyprus