Кипр: покупка недвижимости иностранцами и порядок оформления собственности

Гражданам ЕС ограничений нет, остальным нужно разрешение. Цены за год выросли на 0,5 процента, так что главный риск на Кипре не рынок, а титул.

За последний год кипрские цены практически не двигались. По снимку данных Glopra от 2026-07-23, методология v3, изменение за двенадцать месяцев составило 0,5 процента, средний уровень 2 690 долларов за квадратный метр, риск пузыря 41 балл, то есть умеренный. Для покупателя из-за рубежа вывод неприятно конкретный: потерять деньги на перегретом рынке здесь трудно. Потерять их на неоформленном титуле легко.

Кому нужно разрешение на покупку?

Граждане ЕС и ЕЭЗ покупают на равных с киприотами. Все прочие, включая британцев после окончания переходного периода Brexit, подпадают под Закон о приобретении недвижимого имущества иностранцами, Cap. 109, который требует разрешения Совета министров. На практике решение принимает окружной начальник. Стандартное разрешение покрывает квартиру, дом либо участок не более трёх донумов, около 4 014 квадратных метров. С 2013 года практика расширилась до двух объектов, например жильё плюс коммерческое помещение до 100 квадратных метров. Тем, кому нужно больше, обычно оформляют покупку на кипрскую компанию.

Что именно ломает отсутствие разрешения?

Здесь чаще всего ошибаются. Cap. 109 не делает договор купли-продажи недействительным. Он блокирует регистрацию: приобретение без разрешения в реестр не вносится, а уже внесённая запись может быть аннулирована. У вас остаётся договорное требование и не остаётся собственности по реестру. На практике подход мягкий. В 2025 году министерство внутренних дел подтвердило, что разрешение окружного начальника не считается обязательным условием для подачи документов на переход права, а к началу июля того же года было завершено более 53 000 переходов права в пользу иностранцев. Министр при этом назвал закон устаревшим и сообщил о подготовке новой редакции.

Почему шесть месяцев решают всё

Закон 81(I)/2011 о продаже недвижимого имущества и исполнении в натуре позволяет покупателю депонировать договор в Департаменте земельных ресурсов и геодезии в течение шести месяцев с даты подписания. С этого момента любой, кто запрашивает выписку по объекту, видит ваш договор. Продавец не может ни перепродать объект, ни заложить его, ни распорядиться им за вашей спиной, а при отказе оформить переход после исполнения вами обязательств суд вправе принудить его к этому. Пропущенный срок оставляет только иск о возмещении убытков к компании, у которой может не оказаться активов.

Чья ипотека уже висит на участке?

Кипрские застройщики закладывали землю банкам до продажи построенных на ней квартир, и залог, возникший раньше вашего договора, не исчезает после оплаты. Закон 139(I)/2015 о запертых покупателях освободил более 11 000 титулов, разрешив переход права без согласия залогодержателя, пока в июне 2024 года Апелляционный суд не признал ключевые положения неконституционными, а Верховный суд с этим согласился. Закон 110(I)/2025 выстроил процедуру заново: либо кредитор освобождает конкретную квартиру от залога, либо суд разрешает переход права вопреки его возражению. Справка о поиске по объекту до первого платежа снимает вопрос целиком. При стоимости входа в сделку 11,0 процента экономить на этой проверке бессмысленно.

Сколько это стоит и где ловушка на десять лет?

Сбор за переход права составляет 3 процента с первых 85 000 евро стоимости, 5 процентов до 170 000 евро и 8 процентов свыше, вдвое меньше при отсутствии НДС и ноль, если сделка облагалась НДС. Гербовый сбор с договоров купли-продажи отменён с 1 января 2026 года. Новостройка облагается НДС 19 процентов, ставка снижается до 5 процентов на первые 130 квадратных метров и 350 000 евро при условии, что жильё не превышает 190 квадратных метров и 475 000 евро. Льготу получает физическое лицо любого гражданства, но не компания, и жильё должно оставаться основным местом проживания десять лет. Сдача в аренду раньше срока обязывает вернуть разницу, что плохо сочетается с валовой доходностью 4,88 процента и нулевой эффективной ставкой налога на аренду.

Что с объектами на севере острова?

Республика не признаёт титулы, выданные на оккупированной территории, а прежние собственники подают иски. В деле Apostolides v Orams Суд Европейского союза подтвердил, что кипрское решение по такой земле подлежит исполнению в других государствах ЕС; британская пара в итоге лишилась виллы, а взыскание обратили на её активы дома. Данные Glopra по Кипру, включая рост цен на 63,5 процента за десять лет в долларах, охватывают только территорию под контролем Республики.

Материал носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией.

Источники

Закон Cap. 109 о приобретении недвижимости иностранцами — cylaw.org — разрешение и регистрация

Закон 81(I)/2011 об исполнении в натуре — cylaw.org — депонирование в шесть месяцев

Департамент земельных ресурсов и геодезии — portal.dls.moi.gov.cy — выписки и сборы

Министерство внутренних дел — gov.cy — разъяснения для иностранных покупателей

Закон 110(I)/2025 — новый порядок для запертых покупателей

Налоговый департамент — mof.gov.cy — НДС на новостройки, отмена гербового сбора

База данных Glopra — glopra.com — снимок 2026-07-23, методология v3

Sources: gov.cy, agplaw.com, investropa.com, cyprus-property-buyers.com, luma.cy, gk-lawfirm.com

Market data: Cyprus