Кипр вновь обсуждает ограничения на владение недвижимостью иностранцами: на них приходится 41,3% договоров

5 сентября комитет по внутренним делам парламента Кипра рассмотрит четыре законопроекта об иностранной собственности: доля зарубежных покупателей достигла 41,3%.

За первые семь месяцев 2026 года на иностранных покупателей пришлось 41,3% договоров купли-продажи недвижимости на Кипре против 39,2% за весь 2025 год — и именно эта цифра объясняет, почему 5 сентября, на первом заседании новой парламентской сессии, четыре отдельных законопроекта об ограничении иностранной собственности возвращаются в комитет по внутренним делам палаты представителей. Все четыре были внесены и затем отложены в апреле, до окончания предыдущего созыва.

Три партии — три разных рецепта

АКЕЛ внесла два предложения за подписью Стефаноса Стефану. Они расширяют юридическое определение «компании под иностранным контролем», включая в него бенефициарное владение, запрещают иностранцам покупать лесные и сельскохозяйственные земли и исключают приобретения вблизи линии прекращения огня или объектов критической инфраструктуры. Тот же пакет снижает административную нагрузку в другом месте: отменяется требование об одобрении Совета министров для одной квартиры или дома площадью менее 200 квадратных метров, магазинов площадью менее 200 квадратных метров и офисов площадью менее 300 квадратных метров.

Совместное предложение ДИКО, ДИСИ и ДИПА действует прямолинейнее: граждане третьих стран смогут владеть лишь одним жилым объектом на одном участке, а юридические лица, покупающие недвижимость, должны будут не менее чем на 51% принадлежать гражданам Кипра, ЕС или ЕЭЗ. Этот текст также запрещает иностранное приобретение лесных и сельскохозяйственных земель. Отдельный законопроект ДИСИ за подписью Никоса Георгиу движется в противоположную сторону: он позволит подавать заявления через адвокатов, бухгалтеров или лицензированных агентов по недвижимости под надзором в сфере противодействия отмыванию денег, но с более жёсткими требованиями к документам и должной осмотрительности.

Корпоративная лазейка, на которую указала Счётная палата

Доклад Счётной палаты, лежащий в основе дискуссии, содержит одно конкретное наблюдение: недвижимость, купленная через зарегистрированные на Кипре или в другой стране ЕС компании с иностранным капиталом, учитывается как внутренняя или европейская сделка. Если это так, то показатель в 41,3% занижает реальное участие иностранцев, а любое правило, привязанное к гражданству в документе о собственности, обходится простой регистрацией компании. Именно поэтому определение бенефициарного владения в законопроектах АКЕЛ — при всей его невзрачности — и есть та норма, которая с наибольшей вероятностью изменит поведение рынка.

Что это означало бы для покупателей

Покупателям из стран, не входящих в ЕС, уже сегодня требуется одобрение Совета министров для покупки недвижимости на Кипре, так что предложения ужесточают действующий режим, а не создают новый. Текущий срез Glopra по Кипру показывает в среднем около 2 910 долларов за квадратный метр, валовую доходность аренды 4,88% и рост цен на 3,4% за год — умеренная динамика по региональным меркам — при транзакционных издержках порядка 11% от цены, которые и без того делают короткий срок владения дорогим. Ограничение в один объект, предлагаемое ДИКО, ДИСИ и ДИПА, тяжелее всего ударит по арендным портфелям, а не по тем, кто покупает единственный дом для отдыха.

Законом пока не стало ничего

Речь идёт о предложениях на стадии комитета, поступивших от четырёх авторов с существенно разными целями: одно смягчает правила, остальные ужесточают. Кипр уже обсуждал ограничения на иностранную собственность, так и не приняв их, а апрельская отсрочка сама по себе показывает, насколько спорен этот вопрос. Заседание 5 сентября — отправная точка, а не решение.

Sources: Cyprus Property News (House Interior Committee bills on foreign property ownership), 2 Sep 2026 https://news.cyprus-property-buyers.com/2026/09/02/parliament-reopens-debate-on-foreign-property-ownership-in-cyprus/id=00173129

Market data: Cyprus