Кипр даёт застройщикам плюс 45 % плотности: 53 заявки на 3 300 квартир

Кипр предоставляет до 45 % дополнительной плотности застройки в обмен на доступное жильё. Подано 53 заявки более чем на 3 300 квартир на два года.

Кипр оплачивает прирост жилищного предложения квадратными метрами, а не наличными. По программам Planning Incentives и Build-to-Rent министерства внутренних дел застройщик может получить на участке до 45 % дополнительной плотности застройки в обмен на обязательство направить часть проекта на доступную продажу или доступную аренду. К настоящему моменту подано 53 заявки, охватывающие в совокупности более 3 300 жилых единиц, которые предполагается построить в ближайшие два года, — так описывает программы министерства публикация от 22 августа 2026 года.

Реально доступными будут около 400 из 3 300

Заголовочная цифра портфеля и цифра доступного жилья — не одно и то же. Примерно 400 из этих квартир будут предложены как доступное жильё, а застройщики, воспользовавшиеся бонусом плотности, уже перечислили 17,5 млн евро в Специальный фонд доступного жилья. Это выходит примерно одна доступная единица на каждые восемь в портфеле. Хорошая ли это цена для общества, зависит от того, какую часть дополнительных 45 % плотности разрешили бы и так, — на этот вопрос опубликованные цифры ответа не дают.

Государство строит и напрямую

Помимо стимулирующего маршрута, Кипрская корпорация освоения земель передаёт 244 жилья для доступной продажи, 192 жилья для доступной аренды и проводит межевание 135 участков в крупнейших городах. Львиную долю текущих расходов дают два проекта: 16 млн евро выделено на Айос-Николаос в Лимасоле и 12 млн — на 54 единицы в Строволосе. Отдельная инициатива нацелена примерно на 500 квартир на государственных участках в четырёх городах.

Гранты для пустующего фонда, новые нормы для малых квартир

Программа «Отремонтируй — сдай» выплачивает гранты от 20 000 до 40 000 евро за возвращение пустующей недвижимости на арендный рынок — путь наращивания предложения, не требующий ни нового строительства, ни новой земли. Ещё два направления меняют не объём, а то, что именно можно строить: для студенческого жилья вводятся новые гибкие нормативы, допускающие пятикомнатные единицы в пределах 77 квадратных метров, а для работников туризма и промышленности пишутся правила коллективного размещения. В сумме меры резервируют около 200 млн евро на два года по стороне предложения и стороне спроса вместе.

Что это меняет для иностранного покупателя, а что нет

Программы не затрагивают механику покупки на Кипре. Покупателям из стран вне ЕС по-прежнему нужно одобрение Совета министров, форма владения остаётся freehold, а модель Glopra оценивает суммарные транзакционные издержки при входе и выходе примерно в 11 % цены. Налогообложение аренды тоже не изменилось: стандартизированный случай нерезидента в данных Glopra даёт эффективную ставку 0 %, поскольку вменённый вычет расходов в 20 % удерживает моделируемый доход ниже необлагаемого порога в 22 000 евро — результат перестаёт действовать, как только валовая аренда превышает примерно 27 500 евро в год. Бонус плотности ничего из этого не касается.

Что действительно меняется — так это структура нового предложения. Если 3 300 единиц выйдут как запланировано, заметная доля нового кипрского фонда за ближайшие два года будет построена под спецификацию доступной цены или арендного жилья, а не под ту прибрежную инвестиционную спецификацию, которая доминирует в решениях иностранных покупателей. На фоне среднего уровня по стране в 2 910 долларов за квадратный метр и валовой доходности 4,88 % дополнительное арендное предложение в доступном сегменте давит на ставки аренды ровно там, где доходность самая тонкая. Это описание политики, а не рекомендация по ней, а двухлетний график сдачи — оценка министерства, а не завершённый факт.

Sources: Cyprus Property News (Ministry of Interior housing schemes), 22 Aug 2026 https://news.cyprus-property-buyers.com/2026/08/22/cyprus-housing-crisis-affordable-homes/id=00173014

Market data: Cyprus