Кипр обсуждает локальные ограничения краткосрочной аренды: ночёвки на платформах выросли на 22,3%

В мае на Кипре было 8 464 лицензированных объекта краткосрочной аренды против 7,64 млн ночёвок на платформах в 2025 году. Брюссель требует ежемесячных данных.

По состоянию на 6 мая 2026 года на Кипре числилось 8 464 лицензированных объекта размещения с самообслуживанием — около 1,7% от 492 931 жилой единицы, учтённой переписью 2021 года. При этом за 2025 год гости забронировали через Airbnb, Booking и Expedia 7,64 млн ночёвок, что на 24,7% больше, чем в 2024-м, и ещё миллион ночёвок в первом квартале 2026 года: рост на 22,3% в годовом выражении, четвёртый по скорости показатель в Европейском союзе. Издание Cyprus Property News изложило картину 1 сентября.

Разрыв в реестре

Свести две цифры можно лишь при условии, что значительная часть активности находится вне реестра, — и июльский отчёт Счётной палаты указывает именно на это. Из двадцати объявлений, отобранных в интернете, шесть содержали действительный номер лицензии, совпадающий с объектом. В десяти регистрационного номера не было вовсе. Ещё в четырёх указанные номера оказались недействительными либо относились к другому объекту. Отдельная выборка в Фамагусте выявила 23 объявления на Airbnb и Booking, полностью отсутствующие в реестрах.

Это прежде всего проблема правоприменения и лишь затем — регулирования. Режим регистрации, который не в состоянии проверить три четверти выборки из двадцати объявлений, не может служить опорой для адресных ограничений: он попросту не показывает, где реально возникают концентрации.

Что меняют правила ЕС

Регламент (ЕС) 2024/1028 применяется с 20 мая 2026 года и призван закрыть именно этот пробел. Он создаёт общую систему сбора данных платформ, обязывает указывать регистрационный номер в объявлениях, вводит выборочные проверки и требует от платформ ежемесячно передавать данные о пребываниях, ночёвках и объектах. Впервые кипрские власти получат цифры со стороны платформ, которые можно сопоставить с собственным реестром, а не полагаться на ручную выборку.

Отдельно готовится Affordable Housing Act Европейской комиссии, ожидаемый в конце 2026 года: он написан так, чтобы государства-члены могли определять «зоны жилищного напряжения» — без общеевропейских лимитов или полного запрета краткосрочной аренды. Логика документа ведёт к вмешательству на уровне кварталов, а не к национальному запрету.

Вопрос о причинах остаётся открытым

Ни одно официальное кипрское заключение не называет краткосрочную аренду главной причиной давления на рынок жилья. Центральный банк объясняет движение цен прежде всего иностранным спросом, внутренним спросом и стоимостью строительства. От этого зависит, чем можно будет обосновать будущие ограничения: вероятный критерий — локальный и опирающийся на доказательства, то есть муниципалитету понадобятся квартальные данные о вытеснении жителей, прежде чем вводить лимит.

Для инвестора практический вывод в том, что Кипр сначала выстраивает измерительный аппарат. Кипрский ряд Glopra показывает средний по стране уровень 2 910 долларов за квадратный метр, валовую арендную доходность 4,88% и стандартизированную эффективную ставку налога 0% на арендный доход нерезидентов в базовом сценарии — сочетание, которое и сделало остров привлекательным для владения объектами краткосрочной аренды. Риск пузыря умеренный: 41 из 100. Ни одно из нынешних предложений не затронет налоговую позицию; изменится другое — какие объекты смогут работать легально и где.

Sources: Cyprus Property News (short-let rules and housing pressure), 1 Sep 2026 https://news.cyprus-property-buyers.com/2026/09/01/cyprus-short-let-rules-housing-pressure/id=00173126

Market data: Cyprus