Налоги на недвижимость в Доминиканской Республике: сколько остаётся от доходности 8,53%

Доминиканская Республика даёт 8,53% валовой доходности аренды, но с нерезидента удерживают 27% с валовой суммы, без права вычесть хотя бы один расход.

Доминиканская Республика показывает одну из самых высоких валовых доходностей аренды в наборе Glopra: 8,53% по срезу от 23 июля 2026 года (методология v3). Ставка налога на этот доход для тех, кто не является налоговым резидентом страны, составляет 27%. Считается она от валовой суммы, а не от прибыли, и это меняет всю арифметику.

Сколько от валовых 8,53% доходит до собственника-нерезидента?

Статья 305 Кодекса о налогах обязывает того, кто выплачивает вам арендную плату — арендатора, агентство или управляющую компанию, — удержать ставку статьи 297 в размере 27% до того, как деньги уйдут за границу. 27% от 8,53 — это 2,30 процентного пункта, остаётся 6,23%. Причём ежегодный налог IPI, страховка, управление и ремонт из этой цифры ещё не вычтены.

6,23% в международном сравнении по-прежнему выглядят достойно. Просто это не та цифра, которую печатают в буклете застройщика.

Почему нерезиденту не разрешают вычесть расходы?

Закон приравнивает валовую сумму к чистой. Статья 305 называет удержание pago único y definitivo — единым и окончательным платежом — и определяет налогооблагаемый доход по валовой сумме sin admitir prueba en contrario, то есть не допуская доказательств обратного. Эта оговорка и закрывает спор: презумпция неопровержима, поэтому проценты по кредиту, ремонт, комиссия агентства и амортизация в расчёт не входят.

Закон Ley 30-26, принятый в 2026 году, порядок не изменил.

Во сколько обходится вход в сделку и выход из неё?

Тот же срез Glopra от 23 июля 2026 года оценивает совокупные транзакционные издержки — всё, что платится на входе и на выходе, — в 7,1% от цены покупки. Крупнейшая статья здесь налог на переход права в размере 3%, который начисляется на оценку DGII, а не на согласованную вами цену. Остальное складывается из нотариальных, регистрационных и юридических расходов.

При валовой доходности 8,53% эти 7,1% равны примерно десяти месяцам аренды, потраченным до того, как объект что-либо заработал. Есть исключение: сертифицированные проекты в туристических зонах по режиму CONFOTUR могут на определённый срок освобождаться и от налога на переход права, и от IPI, что уводит вход ниже 7,1%. Льгота привязана к конкретному проекту, а не к району, поэтому у застройщика стоит спросить действующее решение CONFOTUR и остаток срока. Удержания 27% с арендного дохода нерезидента это не касается.

Перегрет ли рынок?

Средняя цена по столице в измерении Glopra составляет 2 447 долларов за квадратный метр с высокой оценкой достоверности. Рядом с любой западноевропейской столицей это дёшево. Рядом с местными заработками — уже нет: отношение цены к доходу равно 13,8, то есть типичному домохозяйству понадобилось бы почти четырнадцать полных годовых доходов на среднее жильё.

В долларовом выражении цены выросли на 8,9% за двенадцать месяцев до даты среза. Пузырьковый балл Glopra равен 32 из 100 — нижняя граница диапазона «умеренный»: рост цен быстрый, но кредитных и оценочных перекосов, которые поднимают балл к верхней части шкалы, пока не видно.

Перед тем как строить модель доходности, задайте бухгалтеру один вопрос: кто выступит налоговым агентом по вашей аренде и чем он подтвердит, что 27% действительно перечислены.

Эта статья носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией.

Источники

Dirección General de Impuestos Internos (DGII), dgii.gov.do

Código Tributario, Ley 11-92, статьи 297 и 305

Ley 30-26 (2026)

Ley 158-01, CONFOTUR

Срез Glopra 2026-07-23, методология v3

Market data: Punta Cana · Dominican Republic