Доминиканская Республика: покупка недвижимости иностранцами и порядок оформления

Ни разрешения, ни закрытых зон, ни проверки гражданства. Перепродажу решает не ваш паспорт, а состояние регистрационного дела на конкретный участок.

Два участка у одной и той же полосы пляжа под Лас-Терренасом могут стоить одинаково за квадратный метр и оказаться совершенно разными активами в день продажи. Гражданство почти никогда их не разделяет. Разделяет другое: прошла ли земля процедуру saneamiento и есть ли у неё собственный Certificado de Título, либо продавец держит в руках constancia anotada, а то и одно лишь многолетнее владение.

Требуется ли иностранцу разрешение на покупку?

Закон Ley 108-05 de Registro Inmobiliario открывается принципом, по которому он регулирует регистрацию всех вещных прав на недвижимость на территории Доминиканской Республики. Дальше не появляется ни фильтра по гражданству, ни запретной прибрежной или приграничной зоны, ни министерского разрешения. Иностранцев текст упоминает ровно один раз, в статье 63, и там снимает с них обязанность: залог судебных расходов, fianza judicatum solvi, не применяется к иностранцу-транзитнику в спорах перед этой юрисдикцией.

Рядом стоит положить рыночные цифры. По Доминиканской Республике Glopra фиксирует валовую арендную доходность 8,53 %, самое высокое значение в нашей выборке, при средней цене 2447 USD за квадратный метр и риске пузыря в 32 балла, который мы считаем умеренным (снимок Glopra, 23.07.2026, методология v3).

Что именно гарантирует Certificado de Título?

Статья 91 определяет его как официальный документ, выданный и гарантированный Доминиканским государством, удостоверяющий существование вещного права и его принадлежность. Коммерческий вес даёт четвёртый принцип: право, зарегистрированное по этому закону, не подлежит погашению давностью и пользуется абсолютной защитой и гарантией государства. Регистрация здесь не описывает собственность, а создаёт её.

Чем опасен участок без деслинде?

Путь к такой регистрации — saneamiento, который статья 20 описывает как процесс публичного порядка, определяющий и индивидуализирующий земельный участок, очищающий права на него и регистрирующий их впервые. Значительная часть доминиканской земли этот путь не прошла или прошла наполовину. Registro Inmobiliario поясняет, что constancia anotada охватывает долю участка без собственного кадастрового обозначения: право под гарантией государства, но на часть большего неразделённого целого.

Deslinde превращает эту долю в титул с индивидуальным кадастровым обозначением, и регистратор формулирует жёстко: процедура проводится полностью и одним актом, без остатков. Покупка неразделённой доли без deslinde обычно не выходит дешевле. Она выходит труднее продаваемой.

Во что обходится оформление сделки?

До подписания в Registro de Títulos заказывают certificación del estado jurídico del inmueble: справка показывает правовое положение объекта и записи, действующие на дату выдачи. Стоит 1000 песо, готовится около тридцати рабочих дней, запросить её вправе любое лицо с законным интересом, иностранец предъявляет паспорт. Ипотеки, возражения и судебные отметки видны именно там. Незадокументированные наследственные цепочки и забор, существующий на местности и отсутствующий в кадастре, находит уже независимый доминиканский адвокат, нанятый вами.

Договор купли-продажи обычно составляют как акт в простой письменной форме с нотариальным заверением подписей. Затем Dirección General de Impuestos Internos взимает налог на переход права в размере 3 % с большей из двух величин — цены в акте либо стоимости по собственным реестрам, на основании статьи 7 закона Ley 173-07 и статьи 20 закона Ley 288-04. Срок подачи — шесть месяцев с даты правопередающего акта. Для регистрации Registro de Títulos запрашивает акт продажи, дубликат титула или передаваемую constancia, справку DGII об уплате или освобождении по IPI, документы сторон и квитанцию. Пошлины невелики: 20 песо за дубликат и 130 песо за нотариальный акт, заявленный срок — тридцать рабочих дней. Полные транзакционные издержки покупки Glopra оценивает в 7,1 % (снимок Glopra, 23.07.2026, методология v3). Иностранный покупатель дополнительно получает номер RNC, который DGII выдаёт и без доминиканских документов, по ограниченному перечню видов деятельности, куда входят операции с недвижимостью.

Что меняет режим CONFOTUR?

Закон Ley 158-01 даёт классифицированным туристическим проектам пакет освобождений, который DGII суммирует так: налог на прибыль, сборы за учреждение компании и увеличение капитала, налоги на передачу недвижимости, Impuesto al Patrimonio Inmobiliario, а также пошлины и ITBIS на машины, оборудование и строительные материалы — на десять лет с момента завершения строительства и оснащения проекта. Первые приобретатели юнитов внутри классифицированного проекта освобождаются от налога на переход права и от IPI по приобретённому объекту, заявление идёт через Ministerio de Hacienda, который передаёт разрешение в DGII.

Вне этого режима IPI составляет 1 % с части налогооблагаемого имущества физического лица свыше 10 695 494 песо, двумя платежами 11 марта и 11 сентября. По доходной стороне Glopra фиксирует ставку налогообложения аренды 27 %, отношение цены к доходу 13,8 и изменение цен за двенадцать месяцев +8,9 % (снимок Glopra, 23.07.2026, методология v3). Проверенного долгосрочного долларового ряда по этому рынку Glopra не публикует, поэтому сравнений за пять и десять лет мы вам не предлагаем.

Одна граница не обсуждается ни за какую цену. Закон Ley 305 от 1968 года относит к публичному домену шестьдесят метров вглубь суши от линии обычного прилива по всему побережью, и юридически именно там начинается участок «у моря».

Материал носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по вашей сделке.

Источники

Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, принципы и статьи 20, 63, 91 ( faolex.fao.org )

Registro Inmobiliario, часто задаваемые вопросы и требования Registro de Títulos ( ri.gob.do )

Dirección General de Impuestos Internos, передача недвижимости и Impuesto al Patrimonio Inmobiliario ( dgii.gov.do )

Ley 158-01 CONFOTUR, освобождения и льготы ( dgii.gov.do )

Ley 305 de 1968 о шестидесятиметровой прибрежной полосе

Sources: drlistings.com, puntacanavilla.com, thelatinvestor.com, ri.gob.do

Market data: Punta Cana · Dominican Republic