Цены на квартиры в Дубае и Абу-Даби во втором квартале снизились на 3%

Во втором квартале 2026 года квартиры в Дубае и Абу-Даби подешевели на 3%: в Дубае сдано 11 650 объектов, до конца года ожидается ещё 56 600.

Цены продажи квартир и вилл в Дубае во втором квартале 2026 года снизились на 3% к предыдущему кварталу, и квартиры в Абу-Даби показали ровно такое же падение — об этом говорится в ежеквартальном отчёте Colliers по ОАЭ, о котором 27 августа сообщила Khaleej Times. Арендные ставки двигались вместе с ценами: в Дубае аренда квартир за квартал подешевела на 4%, аренда вилл — на 2%. После четырёх лет, когда почти все жилищные показатели ОАЭ шли вверх, обе половины формулы доходности ослабевают одновременно.

График сдачи объясняет почти всё

Только за второй квартал в Дубае было передано 11 650 объектов жилья — 9 200 квартир и 2 450 вилл, а на оставшуюся часть 2026 года запланировано ещё 56 600 единиц. Именно за этой цифрой стоит следить. Ввод такого масштаба, приходящийся на одно полугодие, механически расслабляет сначала арендный рынок, а вскоре и рынок продаж — ровно эту последовательность и показывают квартальные данные.

То, что в Дубае аренда падает быстрее цен (4% против 3% по квартирам), — классический ранний признак корректировки со стороны предложения, а не спросового шока. Первый удар собственники принимают на строку дохода.

Абу-Даби: квартальная просадка внутри годового бума

Цифры столицы имеют смысл только при чтении обоих горизонтов сразу. Цены на квартиры в Абу-Даби за квартал упали на 3%, но по-прежнему на 19% выше уровня годичной давности; виллы за квартал подешевели на 1% и прибавили 10% в годовом выражении. Аренда рисует ту же картину: квартиры — минус 2% за квартал и плюс 7% за год, виллы — минус 3% и плюс 5%.

Объём сделок составил около 7 200 транзакций: на 8% ниже первого квартала, но на 83% выше того же квартала 2025 года, причём примерно 84% из них пришлись на покупки на стадии строительства. Эта концентрация в сегменте off-plan и есть структурный риск цикла Абу-Даби: она сдвигает продажи вперёд, в проектный портфель, который сначала предстоит сдать, а затем абсорбировать. Во втором квартале было передано лишь 2 200 объектов, ещё около 3 200 ожидаются в этом году, так что избыток предложения в столице меньше дубайского, но её будущие обязательства пропорционально крупнее.

Северные эмираты тоже остыли

В Шардже аренда квартир подешевела примерно на 4%, цены продажи — на 3%; в Рас-эль-Хайме квартиры потеряли в цене 2%. В 2026 году в северных эмиратах ожидается около 7 450 сданных объектов — 5 450 в Шардже, 1 400 в Рас-эль-Хайме и 600 в Аджмане.

В сопоставлении с собственной рыночной картотекой Glopra

Дубай мы держим на отметке 7 244 доллара за квадратный метр при валовой арендной доходности 5,53%, Абу-Даби — 4 826 долларов при 5,76%. Сохранённое у нас годовое изменение цен по Дубаю составляет 0,1% — резкое замедление, зафиксированное июльским раундом данных, — тогда как по Абу-Даби всё ещё значится 20,24%, что согласуется с расхождением в приведённых выше цифрах Colliers.

Риск пузыря составляет 81 для Дубая, это наш высокий диапазон, и 78 для Абу-Даби — повышенный уровень. Обе оценки были выставлены до нынешнего квартального снижения и отражают уровень оценки активов, а не направление движения.

Структурные преимущества ОАЭ не изменились и остаются весомыми: в нашем стандартизированном сценарии налог на арендный доход отсутствует, а совокупные транзакционные издержки держатся около 6,5% — одни из самых низких среди всех отслеживаемых нами рынков. Изменилось другое: рынок теперь поставляет то предложение, которое он продал. Тем, кто закладывал в расчёт по Дубаю продолжение двузначного роста цен, теперь предлагается считать по валовой доходности 5,5% — цифра вполне защитимая, но это уже другая инвестиция.

Sources: Khaleej Times, reporting the Colliers Q2 2026 UAE report, 27 Aug 2026 https://www.khaleejtimes.com/business/uae-property-market-cools-in-q2-as-dubai-abu-dhabi-home-prices-and-rents-ease

Market data: Abu Dhabi · Ras Al Khaimah · United Arab Emirates · Dubai