Дубай сдаст в 2026 году 55 600 квартир — рекорд с 2008 года, тогда как новые запуски обвалились

В этом году Дубай передаст покупателям около 55 600 жилых объектов — максимум с 2008 года, при этом запуски квартир упали на 58%, а вилл — на 78%.

Два показателя первого полугодия в Дубае указывают в противоположные стороны, и оба были опубликованы 20 августа 2026 года. Полугодовой отчёт Cushman & Wakefield Core, о котором сообщила Khaleej Times, прогнозирует по итогам 2026 года около 55 600 завершённых жилых объектов — наибольшее годовое значение с 2008 года. За те же шесть месяцев девелоперы резко сократили вывод новых проектов: запуски квартирных комплексов снизились примерно на 58% год к году, вилл — почти на 78%.

Волна сдачи объектов уже пришла

Только во втором квартале Дубай передал 13 218 единиц жилья, а во втором полугодии ожидается ещё около 32 000. Прогноз на 2027 год превышает 60 000. Государственная статистика, опубликованная в тот же день, показывает, что уже реализовано: в первом полугодии завершены 104 проекта на сумму более 111 млрд дирхамов против 75 проектов на 73 млрд дирхамов годом ранее, включая 24 537 новых квартир — рост на 36% за год — и 1,95 млн квадратных метров построенных площадей.

Предложение, таким образом, не гипотетическое. Оно регистрируется, передаётся владельцам и уже сейчас конкурирует за арендаторов.

Девелоперы перестали пополнять очередь

Обвал запусков — куда более опережающий сигнал. Падение на 78% по виллам не назовёшь погрешностью округления на рынке, который три года распродавал виллы на стадии котлована ровно с той скоростью, с какой они выходили в продажу. Cushman & Wakefield Core характеризует заявленные цены как «в целом устойчивые», но отмечает, что девелоперы поддерживают продажи растянутыми графиками платежей, отменой сборов Dubai Land Department, оптовыми скидками и повышенными комиссиями брокеров. Это ценовые уступки, которых не видит ни один ценовой индекс.

Портфель проектов до 2030 года тоньше, чем кажется по заголовочной цифре. Из примерно 525 000 запланированных к сдаче до 2030 года единиц лишь около 186 000 преодолели 20% строительной готовности. Оставшиеся две трети — анонсы, а не здания.

Что показывают наши данные по Дубаю

Срез Glopra от 23 июля 2026 года даёт средний показатель по городу в 7 244 доллара за квадратный метр и валовую арендную доходность 5,53%, при росте цен на 6,1% за двенадцать месяцев в долларовом выражении. ОАЭ не облагают арендный доход налогом в нашем стандартизированном сценарии для нерезидента, поэтому эта валовая цифра необычно близка к тому, что собственник оставляет себе до расходов.

Кроме того, строка Дубая у нас проходит по высокой полосе риска пузыря — верхней ступени нашей четырёхуровневой шкалы. Эта оценка была выставлена до нынешней картины предложения, и именно контекст здесь важен: рекордный год сдачи приходит на рынок, который наш индекс уже помечает как перенапряжённый относительно местных доходов и арендных ставок.

Что могло бы изменить картину

Сдача объектов не означает переизбытка, если поглощение поспевает, а рост населения Дубая не раз опережал прогнозы. Честное прочтение таково: 2026 и 2027 годы — проверочные, и девелоперы, судя по всему, пришли к тому же выводу. Никто не режет запуски вилл на 78% на рынке, от которого ждёт дальнейших продаж по текущим ценам. Следить стоит за арендой, а не за ценами продажи: с учётом 32 000 единиц, ожидаемых во втором полугодии, сдвиг первым зафиксирует именно индекс аренды.

Sources: Khaleej Times (Cushman & Wakefield Core H1 2026) https://www.khaleejtimes.com/business/dubai-set-for-highest-annual-home-deliveries-since-2008-as-new-launches-slow; The National (Dubai Media Office) https://www.thenationalnews.com/business/property/2026/08/20/investments-in-completed-dubai-property-projects-top-30bn-in-first-half-of-2026/

Market data: Abu Dhabi · Ras Al Khaimah · United Arab Emirates · Dubai