После рекордного года: как оценивать рынок недвижимости Дубая в 2026-м без лишнего оптимизма

2025 год побил все рекорды. В 2026-м волна нового предложения и более разборчивый спрос задают другой рисунок. Что это значит для первого покупателя?

Дубай закрыл 2025 год, побив все прежние рекорды: более 270 000 сделок на 917 млрд дирхамов (около 250 млрд долларов) — пятый рекордный год подряд. Первый квартал 2026 года подхватил темп: 252 млрд дирхамов объёма сделок, рост на 31 % год к году.

Что двигает рост?

Дело не в одном факторе, а в нескольких структурных силах, действующих одновременно: рост населения (численность жителей Дубая превысила 4 миллиона в августе 2025 года и увеличивается на 6,1 % в год), среда с нулевым подоходным налогом, притягательность программы Golden Visa и рассрочки от застройщиков, которые открывают рынок при меньшем стартовом капитале.

Но есть тревожный сигнал: волна предложения

В 2026 году ожидается сдача около 120 000 новых жилых единиц — заметный объём, способный сдержать рост арендных ставок в отдельных районах и создать ценовое давление в перенасыщенных комьюнити. Fitch отмечало, что пик ввода 2025–2026 годов может вызвать умеренную коррекцию до 15 % в более пессимистичном сценарии.

При этом сторона спроса осталась сильной: в 2023 году Дубай принял более 100 000 новых жителей, тогда как за тот же год было сдано лишь около 50 000 единиц жилья, — и именно эта способность поглощать до сих пор компенсировала расширение предложения.

Арендная доходность в начале 2026 года

Сегмент квартир: 7,00–7,50 % валовой доходности — диапазон, остававшийся стабильным последние четыре квартала. Сегмент вилл: 4,5–4,75 % и продолжает сжиматься, потому что капитальная стоимость растёт быстрее арендных ставок.

Доминирование off-plan

На сделки с объектами на стадии строительства пришлось примерно 60–70 % всего объёма в 2025 году. Само по себе это не признак спекуляции, а скорее отражение активного расширения предложения крупных застройщиков (Emaar, DAMAC, Sobha, Nakheel) и привлекательности рассрочек при более низкой цене входа.

В 2026 году вопрос не в том, «есть ли пузырь»: структурные факторы спроса (рост населения, налоговое преимущество, визовая система) не цикличны и выглядят устойчивыми. Настоящий вопрос иной — в каком комьюнити расширение предложения соразмерно спросу, а в каком нет; это различается от района к району и не обобщается до уровня «Дубая».

Эта статья носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Перед любым конкретным решением всегда обращайтесь к местному юридическому и налоговому специалисту.

Sources: Dubai Land Department; Fitch Ratings; Dubai Statistics Center

Market data: Abu Dhabi · Ras Al Khaimah · United Arab Emirates · Dubai