Цены на жильё в Дубае в августе опустились ниже прошлогоднего уровня — впервые с 2021 года

По данным Cavendish Maxwell, средняя цена жилья в августе — 1636 дирхамов за кв. фут, на 1,7% ниже, чем год назад: первое годовое снижение с февраля 2021 года.

Средняя цена жилой недвижимости в Дубае в августе 2026 года составила 1636 дирхамов за квадратный фут; к тому же месяцу прошлого года изменение составило -1,7%, следует из данных оценочной компании Cavendish Maxwell. Это первое годовое снижение цен в эмирате с февраля 2021 года, когда спрос ещё сдерживали пандемийные ограничения. За последние три месяца цены снизились на 1,3%.

Объёмы сделок в августе остыли вместе с ценами

В августе сменили владельца примерно 10 900 объектов жилья на сумму около 23,4 млрд дирхамов — на 14% меньше, чем в июле. За первые восемь месяцев 2026 года накопленный итог приближается к 270 млрд дирхамов, что примерно на 24% ниже сопоставимого отрезка 2025 года. Это напоминание о том, что охлаждение проявилось в стоимости сделок задолго до того, как дошло до ценового индекса. Около 75% августовских продаж жилья пришлось на объекты на стадии строительства, поэтому основной индекс сильно смещён в сторону стартовых цен проектов, а не готового фонда. Ронан Артур, руководитель направления оценки жилой недвижимости в Cavendish Maxwell, описал рынок, который смягчается и после нескольких лет резкого роста входит в более зрелую фазу цикла.

Основатель Emaar указывает на предложение 2027 года

Выступая 7 сентября на AIM Congress в Дубае, основатель Emaar Мохамед Аль-Аббар сказал, что цены могут скорректироваться на 5–10 процентов по мере выхода на рынок значительного нового предложения к 2027 году. Он привёл и необычно конкретные цифры о поведении покупателей: число отказов от юнитов в недавний период региональной напряжённости составляло около 1000 против обычного среднего значения ближе к 700, а после объявления о прекращении огня снизилось до 550. По словам Аль-Аббара, его компания по-прежнему собирает почти 96 процентов плановых платежей — это указывает на то, что напряжение сосредоточено в новом спросе, а не в действующих рассрочках.

Как это снижение соотносится с собственными данными Glopra по Дубаю

Последний срез Glopra по Дубаю, датированный 17 августа 2026 года, показывает средний уровень по городу 7244 доллара за квадратный метр при валовой арендной доходности 5,53% и росте цен за 12 месяцев, уже фактически нулевом — 0,1%. Иначе говоря, августовский индекс развернулся не с бума, а с плато, державшегося не один месяц. Наш показатель риска пузыря для Дубая — 81 из 100, это высокий диапазон; он измеряет, насколько далеко цены ушли от доходов и арендных ставок с 2021 года, а не прогнозирует дальнейшее. ОАЭ не взимают подоходный налог с физических лиц с арендных поступлений, поэтому валовая и чистая доходность там — одно и то же число, и это давно было важной частью привлекательности рынка для зарубежных покупателей.

Что расставит точки

Быстро изменить картину способны две вещи. Если объёмы ввода, о которых говорил Аль-Аббар, выйдут в срок до 2027 года, аргумент об избытке предложения усилится, и -1,7% станут началом более длительной корректировки. Если обстановка в регионе останется спокойной, а число отказов удержится вблизи названных им 550, спрос может поглотить больше этого предложения, чем предполагают нынешние данные по сделкам. Обе трактовки совместимы с одним месяцем на уровне -1,7%; ни одну из них он не решает.

Sources: Khaleej Times (Cavendish Maxwell data), 7 Sep 2026 https://www.khaleejtimes.com/business/property/dubai-real-estate-home-house-prices-fall-first-time-in-over-5-years; Khaleej Times (Mohamed Alabbar at AIM Congress 2026), 7 Sep 2026 https://www.khaleejtimes.com/business/dubai-property-prices-could-adjust-5-10-as-new-supply-comes-by-2027-says-alabbar

Market data: Abu Dhabi · Ras Al Khaimah · United Arab Emirates · Dubai