Закон Дубая о совместном проживании вступает в силу 26 августа: разрешения, новый индекс аренды и штрафы до 1 млн дирхамов

Закон Дубая № 4 от 2026 года начинает действовать 26 августа: разрешения на совместное жильё, индекс аренды DLD, запрет субаренды и штрафы от 500 до 1 000 000 дирхамов.

С 26 августа 2026 года Дубай начинает применять Закон № (4) от 2026 года, который ставит любую форму совместного проживания в эмирате в зависимость от разрешения муниципалитета Дубая и предусматривает санкции до 1 млн дирхамов за повторные нарушения. У действующих операторов есть год с этой даты — до 26 августа 2027 года, — чтобы привести объекты в соответствие, а Департамент земельных ресурсов Дубая (DLD) впервые опубликует отдельный индекс аренды для этого сегмента. Совместное жильё — нижняя ступень дубайской арендной лестницы: комнаты и перегороженные квартиры, где живёт значительная часть рабочей силы и которые до сих пор оставались в основном вне механизма зарегистрированных договоров найма, регулирующего остальной рынок.

Что требует разрешительный режим

Разрешения выдаёт муниципалитет Дубая: он же устанавливает нормы заселения по категориям объектов, определяет, где совместное проживание вообще допускается, и управляет единой цифровой платформой для подачи заявок. Разрешение действует один год и продлевается; вместо этого собственник вправе запросить двухлетнее разрешение. Сдавать совместную единицу может только собственник или уполномоченная управляющая компания: арендатор не вправе передавать в субаренду часть выделенного ему пространства и не может позволить другому лицу постоянно там проживать. Тем самым исчезает неформальная прослойка, которая на отдельных участках рынка вклинивалась между собственником и фактическим жильцом.

Как сообщила Khaleej Times 10 августа, признаются шесть категорий проживающих: семьи, одинокие женщины, одинокие мужчины, студентки, студенты, а также сотрудники государственного и частного секторов. Арендная плата по умолчанию вносится ежемесячно и авансом, хотя стороны вправе согласовать в договоре иной график; электричество и вода включены в арендную плату, если договор письменно не устанавливает иного.

Ценовой ориентир для сегмента, у которого его никогда не было

Департаменту земельных ресурсов поручено создать и вести показатель аренды для совместного жилья, отражающий технические и сервисные характеристики каждой единицы. Рядом с ним появляется электронный Реестр совместного жилья, связанный с разрешительной платформой муниципалитета, а также набор типовых договоров найма. DLD уже публикует индекс арендных ставок по обычным договорам; у совместного размещения аналогичного ориентира не было, и ставки в нём устанавливались неформально между сторонами. Методология и дата запуска нового индекса не обнародованы.

Санкции и границы закона

Первое нарушение влечёт штраф от 500 до 500 000 дирхамов; при повторе в течение двенадцати месяцев он удваивается, но не превышает 1 млн дирхамов. Денежным взысканием дело не ограничивается: власти могут приостановить деятельность, аннулировать разрешение, отозвать торговую лицензию и вынести предписание о выселении. Закон распространяется на частные девелоперские зоны и свободные зоны и прямо исключает объекты, отведённые под коллективное размещение рабочих, — они остаются в рамках собственного регулирования.

Что это меняет для собственников

Дубайские квартиры в рыночных данных Glopra стоят примерно 7 244 доллара за квадратный метр при валовой арендной доходности около 5,53% и росте цен на 6,1% за последние двенадцать месяцев. Поскольку ОАЭ не взимают подоходный налог с арендных поступлений, эта валовая цифра необычно близка к тому, что собственник действительно оставляет себе, — и именно поэтому новые издержки на соблюдение правил здесь весят больше, чем на рынке, где налог и так забирает четверть или треть арендной платы. Заявки на разрешения, работы по приведению помещений к градостроительным, противопожарным, санитарным и электротехническим стандартам, а также прекращение субаренды со стороны арендаторов — всё это ложится на одну и ту же чистую строку.

Аргумент в обратную сторону — сама регистрация. Совместная единица, внесённая в реестр DLD и сдаваемая по типовому договору по ставке с привязкой к индексу, представляет собой более прозрачный и легче передаваемый актив, чем та, что работает вне системы; а для арендного сегмента такого масштаба именно публикуемый ориентир и делает ставки сопоставимыми. Первая настоящая проверка наступит 26 августа, вторая — годом позже, когда закончится льготный период для действующих операторов.

Sources: Dubai Media Office https://mediaoffice.ae/en/news/2026/march/11-03/mohammed-bin-rashid-issues-law-regulating-the-management; Khaleej Times https://www.khaleejtimes.com/uae/dubai-shared-housing-law-eligible-groups-monthly-rent; Gulf News https://gulfnews.com/uae/revealed-when-dubais-shared-housing-law-with-fines-of-up-to-dh1-million-takes-effect-1.500628576

Market data: Abu Dhabi · Ras Al Khaimah · United Arab Emirates · Dubai