Холодное жильё и дорогая аренда: два проекта ЕС считают это одной проблемой

Евростат насчитал 9,2 % жителей ЕС, которым не хватает тепла в доме. Два исследования ЕС уверяют: энергобедность и цена жилья бьют по одним и тем же семьям.

По данным Евростата, в 2024 году 9,2 % населения ЕС не могли поддерживать в жилье достаточное тепло — это на 1,4 процентного пункта лучше, чем в 2023 году. За средней величиной скрывается большой разброс: Болгария и Греция находятся на отметке 19,0 %, Литва — 18,0 %, Испания — 17,5 %, тогда как Финляндия показывает 2,7 %, а Польша и Словения — по 3,3 %. Две исследовательские программы, финансируемые ЕС и представленные 23 августа 2026 года, утверждают: этот показатель и показатель доступности жилья измеряют по большей части одни и те же домохозяйства, и именно раздельное ведение двух политических досье объясняет, почему не решается ни одно из них.

Две программы

PREFIGURE под руководством профессора Михаэля Яношки в Технологическом институте Карлсруэ изучает 16 местных инициатив в восьми европейских странах, которые связывают доступное жильё с энергетическими решениями для уязвимых групп. HouseInc, координируемая доктором Анне Кантель во Фраунгоферовском институте системных и инновационных исследований, разбирает, как стоимость энергии, структура рынка, политика и изменение климата формируют жилищное неравенство; опрошено около 15 000 домохозяйств в восьми странах в рамках более широкой исследовательской выборки примерно в 30 000 европейских домохозяйств. В числе кейсов обоих проектов — маргинализированные сообщества Восточной Европы.

Пустующее жильё рядом с неудовлетворённым спросом

Один из выводов противоречит привычному объяснению через дефицит предложения. В Салониках 35 000 пустующих квартир — и это в городе с признанной проблемой доступности жилья. Простой такого масштаба не является провалом строительства; это неспособность фонда быть пригодным для использования, сдачи или отопления по той цене, которую готов платить местный рынок. Различие меняет и политический ответ: новым разрешениям на строительство нечего дать уже построенной и пустой квартире.

Почему зелёный переход — точка давления

Главное предостережение исследователей касается программ реновации и декарбонизации. Без сознательно инклюзивного дизайна меры по сокращению выбросов зданий рискуют сильнее всего ударить по домохозяйствам, которые меньше всего способны вынести расходы. Их рецепты скорее структурные, чем броские: муниципальные стратегии должны работать на уровне квартала и здания, а не разбирать домохозяйства поодиночке; программам нужна долгосрочная финансовая стабильность вместо годовых грантовых циклов; местным властям необходима межведомственная мощность, чтобы вести жилищную и энергетическую политику вместе.

Чего не показывает цифра доходности

Тем, кто читает европейские арендные рынки, это исследование указывает на разрыв между валовой и чистой доходностью. Валовая арендная доходность — цифра до налогов, до энергии, до соответствия требованиям. Греция, возглавляющая рейтинг холодного жилья, в текущих данных Glopra даёт 4,38 % валовой доходности при средней цене по стране 2 926 долларов за квадратный метр; Афины — 3 481 доллар и 5,52 %. Рядом с обеими цифрами стоит эффективная ставка 18,07 % по стандартизированному случаю аренды нерезидентом, так что разрыв между валовым и чистым результатом уже значителен ещё до учёта любых требований к энергоэффективности.

Там, где обязательства по реновации в итоге лягут на арендодателей, а не на собственников-жильцов, они проявятся в чистой доходности и капитальных затратах, а не в заголовочной цене квадратного метра — именно поэтому более старый, дешёвый и менее эффективный фонд может выглядеть привлекательно в скрининге доходности и разочаровывать на практике. Противовес в том, что ни одна из этих программ пока не породила обязательных общеевропейских правил для частных арендодателей: это исследование, формирующее дискуссию, а не законодательство с датой вступления в силу.

Sources: Cyprus Mail (PREFIGURE and HouseInc project findings), 23 Aug 2026 https://cyprus-mail.com/2026/08/23/the-hidden-link-between-europes-housing-crisis-and-energy-poverty; Eurostat, 9.2% of EU population struggled to keep their home warm, 2 Feb 2026 https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-eurostat-news/w/ddn-20260202-2