Грузия: налоги на недвижимость и расходы при покупке в 2026 году

Полный цикл сделки в Грузии обходится в 4,9% от цены — самый низкий показатель в нашей группе сравнения. Из чего он складывается и как облагается аренда.

Разговор о Тбилиси обычно упирается в цену квадратного метра, хотя интереснее другая цифра. По срезу Glopra от 23 июля 2026 года, методика v3, полные издержки по сделке — покупка и последующая продажа вместе — составляют 4,9% от цены объекта. Это самый низкий показатель среди стран, которые мы сопоставляем.

Из чего складываются 4,9% расходов по сделке?

Основная причина такой цифры — устройство реестра. Переход права оформляется в Национальном агентстве публичного реестра, процедура быстрая, а пошлина на фоне цены квартиры почти незаметна. Обязательного нотариального удостоверения в привычном европейском виде нет. Остальное — комиссия агентства и, если вы привлекаете юриста, его гонорар.

Практическое следствие: чистая по документам квартира переходит к новому собственнику за дни, а не за месяцы. Заложите в бюджет независимый технический осмотр и выписку из реестра, полученную не через продавца.

Полезно понимать и то, чего в этих 4,9% нет. Конвертация валюты, банковские переводы, мебель и ремонт в показатель не входят. Для вторичной квартиры в Тбилиси ремонт нередко оказывается крупнее самой стоимости сделки, поэтому полную сумму входа считайте вместе с ним.

Как облагается доход от аренды у частного собственника?

Физическое лицо, сдающее жильё, платит 5% с валовой арендной платы при условии, что расходы к вычету не заявляются. В налоговом обзоре PwC по Грузии это описано как стандартный вариант, и именно он делает страну дешёвой на бумаге. Альтернатива — общая ставка подоходного налога 20% с чистого дохода после вычета расходов; она выигрывает лишь там, где расходы необычно велики.

Оба варианта описывают сдачу жилья физическим лицом; если квартира сдаётся через компанию или коммерческому арендатору, расчёт идёт по другой схеме. Реальный диапазон, таким образом, от 5 до 20 процентов. Нерезиденту стоит обсудить свою конкретную ситуацию с грузинским налоговым консультантом, прежде чем закладывать в расчёт ставку 5%. Ежегодный налог на имущество большинство собственников не платит: домохозяйства ниже порога дохода под него не подпадают, а выше порога действует муниципальный налог со ставкой до 1% стоимости.

Что показывают цены и доходность в Тбилиси?

Средняя цена по срезу Glopra — 1 925 долларов за квадратный метр, среднее по столице, с умеренным уровнем достоверности выборки. Валовая арендная доходность составляет 7,42%, а рост цен в долларах за предыдущие двенадцать месяцев — 6,1%. На фоне издержек в 4,9% арифметика получается редкая: годовой валовой арендный поток покрывает вход в актив и выход из него целиком.

Валовая доходность — не чистая. Простои, управление, налог 5% с аренды и разрыв между доходом в лари и оценкой в долларах забирают свою часть.

Отдельного внимания заслуживает уровень достоверности. Средняя цена по столице опирается на выборку среднего качества, поэтому разброс между Ваке, Сабуртало и Дидубе будет заметным, и по конкретной квартире надёжнее сравнивать предложения в сопоставимых домах, чем опираться на общий средний показатель.

Насколько перегрет рынок?

Отношение цены к доходу — 12,1: средняя квартира стоит более двенадцати годовых доходов тбилисского домохозяйства. При таком уровне внутренний спрос ограничен, и дальнейший рост во многом зависит от внешних покупателей. Индекс пузыря Glopra для Грузии — 36 из 100, умеренная полоса. Рост на 6,1% в долларах за двенадцать месяцев сам по себе о перегреве не говорит, и эта оценка с ним согласуется.

Иностранцы владеют квартирами и коммерческими помещениями напрямую, без местного партнёра и без холдинговой конструкции; ограничения касаются сельскохозяйственной земли. Дальнейший шаг простой: выберите два-три объекта, закажите по каждому выписку из реестра и придите с ней и со своим налоговым статусом к грузинскому консультанту до подачи оферты.

Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией.

Источники

Срез Glopra 2026-07-23, методика v3 — glopra.com

PwC Worldwide Tax Summaries, Грузия — taxsummaries.pwc.com

Национальное агентство публичного реестра (NAPR) — napr.gov.ge

Market data: Georgia