Недвижимость Грузии: самый дешёвый вход и доходность 7,42%
Грузия — самый дешёвый вход в наборе Glopra из 15 стран: 1 925 USD/м², валовая доходность 7,42%, расходы на сделку 4,9%. Достоверность данных средняя.
Все цифры ниже взяты из собственного среза Glopra Market Data v3, методика v3, дата среза 23.07.2026. В нашем наборе из пятнадцати стран Грузия одновременно находится внизу таблицы цен и вверху таблицы доходности. Сочетание редкое, и у него есть оговорка, к которой мы вернёмся в конце.
Сколько стоит квадратный метр в Тбилиси?
Средняя цена по столице в срезе — 1 925 USD за квадратный метр. Из пятнадцати рынков, которые мы ведём для этих страновых материалов, дешевле только Марокко с 1 351 USD; Турция идёт чуть ниже Грузии — 1 755 USD, Португалия заметно выше — 2 659 USD. Квартира в 60 м² по средней тбилисской цене обойдётся примерно в 115 тысяч долларов.
Среднее по городу скрывает разброс. Ваке и Сабуртало торгуются существенно выше городской середины, Глдани и Исани — ниже, а Батуми на черноморском побережье живёт по своему туристическому календарю.
Почему в долларах цены выросли на 6,1%, а в лари — на 3,0%?
Обе величины взяты из одного и того же среза. За двенадцать месяцев цены в лари прибавили 3,0%, в долларах — 6,1%. Вся разница объясняется движением лари к доллару за этот период; ряд GEL/USD можно проверить на exchange-rates.org.
Какая цифра ваша, зависит от валюты дохода. Зарабатываете и планируете продавать в долларах — ориентируйтесь на 6,1%. Переезжаете в Тбилиси и будете получать зарплату в лари — ближе к вашей реальности 3,0%.
Какую доходность приносит аренда?
Валовая арендная доходность в срезе — 7,42%. Турция с 7,32% и Марокко с 7,31% идут почти вровень, а Португалия даёт лишь 4,29%. На один вложенный доллар тбилисская квартира приносит примерно на три четверти больше валовой арендной платы, чем лиссабонская.
Слово «валовая» здесь принципиально. Комиссия управляющего, простой между гостями, мебель, которая изнашивается быстрее ожидаемого, и коммунальные платежи вычитаются раньше, чем деньги дойдут до вас.
Сколько налога платит собственник?
Владельцы, подпадающие под упрощённый режим, платят 5% с арендного дохода. Остальные попадают под общий порядок со ставкой до 20%. Разница четырёхкратная при одной и той же арендной плате, а право на льготный режим зависит от статуса регистрации и характера использования объекта, поэтому вопрос решается с грузинским бухгалтером до сделки.
Во сколько обходится сама сделка?
Совокупные транзакционные издержки составляют 4,9% цены покупки — минимум по всему набору. В Испании это 15,3%, в Италии 14%. На квартире за 115 тысяч долларов в Грузии вы теряете около 5 600 долларов, в Испании — порядка 17 600. Низкая стоимость входа и выхода заметно сокращает срок, за который перепродажа выходит в ноль.
В эти 4,9% не входят перевод документов, юридическая проверка объекта и оплата представителя, если сделка идёт по доверенности. Для иностранного покупателя это ещё несколько сотен долларов, и лучше заложить их в расчёт заранее, чем обнаружить в день подписания.
Есть ли в Грузии признаки пузыря?
Индекс пузыря Glopra для Грузии — 36 из 100, полоса «умеренная», тогда как у Португалии 84. Больше внимания заслуживает соотношение цены и дохода 12,1: относительно грузинских зарплат жильё дорогое, а рынок, где предельный покупатель иностранный, зависит от иностранного спроса.
Достоверность данных по Грузии мы оцениваем как среднюю. Геостат публикует квартальную статистику цен на жильё, Global Property Guide собирает цены предложения за квадратный метр, но отчётность на уровне сделок беднее, чем на рынках ЕС, и уровни двух источников совпадают не всегда.
Источники
Геостат (Национальная служба статистики Грузии), данные о ценах на жильё за первый квартал в изложении Georgia Today — https://georgiatoday.ge/residential-real-estate-prices-rise-in-q1/
Global Property Guide, цены за квадратный метр в Грузии — https://www.globalpropertyguide.com/asia/georgia/square-meter-prices
exchange-rates.org, история курса GEL/USD — https://www.exchange-rates.org/exchange-rate-history/gel-usd-2025-07-23
Glopra Market Data v3, срез от 23.07.2026
Market data: Georgia