Германия за семь месяцев одобрила 148 800 квартир, но июльский прирост сжался до 1,9%

В июле Германия одобрила 22 500 квартир, на 1,9% больше, чем год назад, а за январь–июль — 148 800, рост на 12,9%. Месячный темп практически остановился.

В июле 2026 года в Германии было одобрено 22 500 квартир — всего на 1,9% больше, чем годом ранее, то есть прирост на 400 единиц. Накопленный итог за январь–июль достиг 148 800 квартир, рост на 12,9%, или на 17 000 единиц. Расстояние между этими двумя темпами и есть новость: в годовом разрезе восстановление германских разрешений продолжается, но месячный темп почти остановился.

Три четверти июльского прироста дал существующий фонд

Из 400 дополнительно одобренных в июле квартир 300 пришлись на работы в существующих зданиях — эта категория выросла на 7,0%, до 4 100. Разрешения в новых жилых зданиях прибавили лишь 0,8%, или 100 квартир, до 18 400. Для одного месяца это поразительная структура: германский показатель разрешений вырос почти целиком за счёт перепланировок, пристроек и мансардных надстроек, а не за счёт нового строительства. Релиз сопоставляет июль исключительно с июлем 2025 года и не публикует никакого сравнения с июнем — ограничение, которое следует уважать, а не заполнять догадками.

Год вытягивает многоквартирный дом

С января по июль на Mehrfamilienhäuser, то есть многоквартирные здания, пришлось 79 700 одобренных квартир — рост на 15,1%, или на 10 500 единиц. Одна эта категория обеспечила примерно 62% всего прироста в 17 000 квартир. Односемейные дома достигли 27 900 (плюс 9,7%, или 2 500), работы в существующих зданиях — 24 900 (плюс 8,9%, или 2 000), нежилые здания с квартирами — 2 700 (плюс 25,0%, или 500). В процентах быстрее всех росли двухсемейные дома, на 25,0%, но это 1 800 квартир, доводящих категорию до 8 900 — тот же темп, что и у нежилой категории, прибавившей всего 500.

Разрешения приходят на рынок, где цены не двигались

Германская строка Glopra — запись с высокой надёжностью — оценивает вторичные квартиры в 3 066 долларов за квадратный метр, а запрашиваемую аренду в 10,40 доллара за квадратный метр в месяц; оба показателя взяты из ImmoScout24 WohnBarometer за второй квартал 2026 года. Отсюда валовая доходность 4,07%, или 3,08% после эффективного налога 24,35% на арендный доход нерезидента. Совокупные транзакционные издержки в 12,3% относятся к самым высоким в Западной Европе.

Более длинный ряд объясняет, почему оживление разрешений не означает автоматического оживления цен. Германские цены выросли на 1,4% в евро за двенадцать месяцев и на 42,7% за десять лет, однако за последние пять лет они снизились на 0,8% в евро и на 2,5% в долларах. Наш показатель пузыря 51 оставляет рынок в умеренной полосе. Разрешение — это обещание предложения через два-три года, и 148 800 таких обещаний попадают на рынок, цены которого не двигались пять лет: это сигнал предложения, а не спроса.

Sources: Statistisches Bundesamt (Destatis), Baugenehmigungen für Wohnungen im Juli 2026, Pressemitteilung Nr. 330, 18 September 2026 https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/09/PD26_330_3111.html

Market data: Germany