Жильё в Германии подорожало на 1,9% во втором квартале, офисы продолжают дешеветь

Индекс vdp показывает рост цен на жильё в Германии на 1,9% в годовом выражении во втором квартале 2026 года, тогда как офисы потеряли 1,2%.

Цены на жилую недвижимость в Германии выросли во втором квартале 2026 года на 1,9% в годовом выражении и на 0,3% к предыдущему кварталу — таковы данные индекса vdp, опубликованного 10 августа. Сводный индекс, включающий коммерческий сегмент, рисует иную картину: плюс 1,3% за год, но минус 0,1% за квартал, и вниз его тянут офисы с минусом 1,2% в годовом и минусом 1,5% в квартальном выражении. Тот, кто утверждает, что «цены на немецкую недвижимость упали во втором квартале», цитирует коммерческую половину рынка, разошедшегося надвое.

Ряд vdp составляется по данным сделок, которые предоставляют более 700 немецких кредитных организаций, — это делает его одним из самых ранних надёжных срезов квартала. Федеральное статистическое ведомство опубликует собственный индекс цен на жильё за второй квартал только в сентябре, так что официальной сверки пока нет.

Квартиры впереди, дома следом

Внутри жилого сегмента квартиры в собственности подорожали на 2,6% за год и на 0,5% за квартал — самый сильный подсегмент. Односемейные дома прибавили 2,0% в годовом и 0,4% в квартальном выражении, многоквартирные инвестиционные здания — 1,6% и 0,3%. Торговая недвижимость, вторая коммерческая категория, потеряла 0,2% за год и 0,7% за квартал: снижение мягче офисного, но всё же снижение.

Такая картина соответствует рынку, где начавшееся после коррекции 2022–2023 годов восстановление жилого сегмента продвигается низкими однозначными темпами, а не ускоряется, и где переоценка офисов ещё не завершена.

Аренда движется быстрее цен

Ставки по новым договорам аренды в многоквартирном жилом сегменте выросли на 3,2% за год — заметно выше роста цен на тот же класс активов в 1,6%. Офисные ставки прибавили 2,7%, хотя капитальная стоимость офисов снижалась, торговые — 1,5%.

Именно этот разрыв между ростом аренды и ростом цен важен для тех, кто покупает немецкое жильё ради дохода. Проблемой Германии как инвестиционного рынка никогда не был риск — ею была доходность. По данным Glopra, средняя цена в Германии составляет 3 650 долларов за квадратный метр при валовой арендной доходности 3,42%, одной из самых низких в нашем покрытии, а эффективный налог на арендный доход нерезидента в 24,35% приближает её к 2,6% чистыми. Когда аренда растёт вдвое быстрее цен, это соотношение выправляется — медленно, но в нужную сторону.

Наш показатель ценового тренда по Германии, 1,4% за последние двенадцать месяцев, лежит чуть ниже жилой цифры vdp, чего и следует ожидать от двух индексов с разными корзинами и опорными датами. Наш пузырьковый балл для Германии равен 51 и находится в умеренной полосе.

Sources: vdpResearch, Q2 2026 property price index (10 Aug 2026) https://www.vdpresearch.de/uneinheitliche-entwicklung-der-immobilienpreise/; Presseportal / vdp https://www.presseportal.de/pm/29608/6330014

Market data: Germany