Рост цен на жильё в Греции замедлился до 5,5 % во втором квартале
Цены на греческие квартиры выросли на 5,5 % за год во втором квартале 2026 года против 8,3 % за 2025 год; рост теперь ведут районы вне городов.
Банк Греции опубликовал индексы цен на жилую недвижимость за второй квартал 2026 года 15 сентября 2026 года. По стране цены на квартиры оказались на 5,5 % выше прошлогодних. Для сравнения: по пересмотренным годовым данным, 8,3 % за весь 2025 год и 9,1 % за 2024 год. Это ставит Грецию примерно на четыре процентных пункта ниже темпа двухлетней давности и всё же уверенно в положительной зоне.
Сильнее всего замедлилось там, где был рост
Интересна именно география, потому что порядок перевернулся.
В 2025 году Салоники шли с 9,7 %, прочие города — с 10,3 %, а Афины были самыми медленными из четырёх зон с 6,6 %. Во втором квартале 2026 года Салоники — самые медленные с 4,7 %, прочие города вернулись к 5,4 %, Афины на 5,0 %, а самой быстрой категорией стали прочие районы Греции с 7,1 %, снизившись всего лишь с 9,6 %.
Агрегат это подтверждает. Все городские территории вместе выросли на 5,3 %, ниже национальных 5,5 %. Национальный показатель, стоящий выше собственной городской составляющей, держится на том, что находится вне городов, а в Греции эта категория охватывает островные и прибрежные рынки, на которые приходится большая часть трансграничных покупок.
Новые и старые квартиры дважды менялись местами
Новые квартиры, то есть не старше пяти лет, подорожали за квартал на 6,2 % против 5,0 % для фонда старше пяти лет. Это переворачивает картину 2025 года, когда быстрее шли старые квартиры — 8,6 % против 7,8 % у новостроек, что, в свою очередь, переворачивало порядок 2024 года, когда впереди были новостройки с 10,2 % против 8,4 %.
Три измерения и две смены порядка — это не тренд. Честное прочтение состоит в том, что разрыв между двумя сегментами мал по сравнению с замедлением, через которое проходят оба, и что ничто в этом релизе не говорит покупателю, будто один сегмент систематически обгоняет другой.
Из чего в действительности построен индекс
От этого зависит, какой вес ему давать. Банк Греции указывает, что его индексы опираются на подробные данные, передаваемые в его отдел анализа рынка недвижимости с 2009 года, во исполнение акта управляющего № 2610 от 31 октября 2008 года, всеми кредитными организациями, работающими в Греции. В сообщении названо 971,8 тысячи оценок с отчётным периодом по конец июня 2026 года.
Иными словами, ряд строится на оценках, которые выполняют банки: это делает его широким и последовательным, но привязывает к финансируемому сегменту рынка. Покупки за наличные, а они составляют заметную долю иностранных сделок в Греции, попадают в него лишь там, где оценка была заказана.
На фоне наших собственных цифр
По нашему снимку от 7 сентября национальный уровень цен в Греции составляет 2 926 долларов за квадратный метр с высокой надёжностью, при валовой арендной доходности 4,38 % и чистой доходности 3,59 % после эффективной ставки арендного налога 18,07 %, которую мы моделируем для стандартизированного случая нерезидента. Трансакционные издержки достигают 12,1 % — одни из самых высоких в нашем европейском покрытии.
Наше годовое поле сейчас несёт 5,7 % в евро, взятые из значения Банка Греции за первый квартал. Сегодняшний релиз переводит национальный показатель на 5,5 % за второй квартал, и именно эту цифру мы будем нести при следующем обновлении.
Рядом с заголовком стоят две оговорки. Наш показатель риска пузыря для Греции равен 74, в повышенном диапазоне, а отношение цены к доходу — 12,0, одно из самых напряжённых в нашем европейском покрытии. За десять лет ценовой ряд вырос на 87,7 % в евро и на 97,2 % в долларах, так что замедление с 8,3 % до 5,5 % приходит после десятилетия сложного роста, а не с плоского старта. Кроме того, индекс охватывает только квартиры, поэтому отдельные дома и земля остаются полностью за его пределами.
Один структурный момент для иностранного покупателя: право собственности в Греции полное, однако покупателям из-за пределов Европейского союза требуется разрешение на приобретение недвижимости в установленных приграничных зонах.
Sources: Bank of Greece https://www.bankofgreece.gr/en/news-and-media/press-office/news-list/news?announcement=ac5ae869-3e94-4550-b486-ef00c4292e07