Запрашиваемые арендные ставки в Венгрии выросли в июле на 1,6% после вялой весны
Индекс аренды KSH-ingatlan.com прибавил в июле 2026 года 1,6% по стране и 1,7% в Будапеште; номинальный уровень на 76% выше базы 2021 года.
Запрашиваемые арендные ставки в Венгрии выросли в июле 2026 года на 1,6% по сравнению с июнем, а Будапешт немного опередил страну с показателем 1,7%. Такие данные содержит индекс аренды KSH-ingatlan.com, опубликованный Центральным статистическим управлением Венгрии 12 августа. За двенадцать месяцев номинальный индекс прибавил около 5%, а скорректированный на инфляцию — примерно 4%. По отношению к базовому 2021 году номинальные запрашиваемые ставки сейчас выше на 76% и по стране, и в столице, тогда как реальный индекс выше на 19%: разница между этими двумя числами — пять лет венгерской потребительской инфляции.
Месячное движение, ломающее недавнюю картину
Июльское значение важно из-за того, что ему предшествовало. В июле венгерские рыночные комментарии называли июньский прирост самым слабым с пандемического 2020 года, что породило разумное ожидание: венгерский рынок аренды после нескольких лет крутого роста наконец выдохся. Прирост на 1,6% за месяц, напротив, ставит июль в число более сильных месяцев 2026 года. Отдельные месячные значения в рядах запрашиваемых цен зашумлены, и именно август покажет, разворот это или сезонный артефакт: конец лета в Будапеште — начало сезона аренды для студентов и экспатов, и превышение столицей общенационального показателя с её 1,7% лучше согласуется с этим календарём, чем со структурным сдвигом.
Аренда заметно отстаёт от цен
Полезнее сравнение с ценами покупки. Рыночные данные Glopra фиксируют рост цен на жилую недвижимость в Венгрии на 12,3% к прошлому году по срезу на 30 июля при средней цене 2 150 долларов за квадратный метр по стране и 4 376 долларов в Будапеште. При номинальном росте аренды около 5% за сопоставимый период цены поднимаются примерно в два с половиной раза быстрее арендных ставок. Это сжатие доходности, и оно видно в уровнях: валовая доходность аренды составляет 4,69% по стране и 4,63% в Будапеште — низко по центральноевропейским меркам и низко относительно того, что приносили венгерские гособлигации в последние два года.
Что говорит оценка стоимости
Оценка риска пузыря для Венгрии составляет в данных Glopra 69 баллов из 100, для Будапешта — 64; обе находятся в повышенной зоне. Эти оценки строятся на собственной истории конкретного рынка, а не на межстрановом сопоставлении, поэтому они говорят о том, что венгерские цены натянуты относительно венгерских доходов и арендных ставок — именно это и даёт рост цен на 12,3% против роста аренды на 5%. Пятилетний прирост цен на 86,1% по стране — это накопленная версия той же картины.
Что арендатор и собственник видят по-разному
Для арендаторов номинальный рост на 76% с 2021 года, сжимающийся до 19% в реальном выражении, всё равно остаётся настоящим удорожанием, и июльское ускорение к нему добавляет. Для собственников те же цифры описывают актив, доходная строка которого росла куда медленнее его капитальной стоимости, а это положение менее комфортное, чем подсказывает вынесенный в заголовок рост цен: на вялом рынке недвижимость вытягивает именно доход, а венгерская доходность истончилась. Приведённые здесь валовые доходности не учитывают эффективную ставку налога на арендный доход в 13,5%, применяемую к стандартизированному случаю нерезидента, которая приближает будапештский показатель к 4%.
Sources: Hungarian Central Statistical Office (KSH), KSH-ingatlan.com rent index, July 2026, published 12 Aug 2026 https://www.ksh.hu/lakas