Налоги на недвижимость в Венгрии: почему аренда облагается по ставке 13,5%, а не 15%
Аренду в Венгрии почти везде описывают ставкой 15%. Эффективная ставка равна 13,5%, а сделка обходится в 8,0% цены. Откуда берутся обе цифры.
Венгерскую аренду почти везде описывают ставкой 15%. Владелец платит меньше, и разница видна из простого расчёта. Вторая величина, которая решает исход сделки, — стоимость входа и выхода: по снимку данных Glopra от 30 июля 2026 года, методика v3, она составляет 8,0% от цены покупки.
Почему эффективная ставка по аренде равна 13,5%?
Ставка подоходного налога действительно 15%. Из большинства обзоров выпадает нормируемый вычет расходов в 10%: налоговое и таможенное управление Венгрии разрешает частному арендодателю списать десятую часть валовой арендной платы без единого документа. Налог берётся с оставшихся 90%, а 15% от 90% дают 13,5% валовой суммы. Именно эту величину Glopra фиксирует для Венгрии в снимке от 30 июля 2026 года.
Ни ступеней, ни порогов здесь нет: ставка одинакова при любой арендной плате и не меняется для нерезидентов.
Можно ли снизить налог ниже 13,5%?
Да, если перейти на учёт фактических расходов. Амортизация и документально подтверждённые затраты на ремонт уменьшают налоговую базу, и реальная нагрузка опускается примерно до 8–10% валового дохода. Взамен придётся хранить документы и вести полноценный учёт.
Нужно ли платить социальный взнос с арендной платы?
Нет. Пункт «h» части 2 статьи 5 закона о социальном взносе прямо освобождает доход от сдачи недвижимости внаём. Прежний взнос на здравоохранение в 14%, действовавший выше определённого уровня дохода, отменён с 1 января 2018 года. Если источник прибавляет его к подоходному налогу, он опирается на устаревшие правила.
Из чего складываются 8,0% расходов по сделке?
Основная часть — пошлина за переход права собственности: 4% рыночной стоимости до 1 миллиарда форинтов, 2% сверх этой суммы, предельная величина — 200 миллионов форинтов. Обычный покупатель платит ровно 4%.
Участие адвоката обязательно, договор купли-продажи должен быть им скреплён, а гонорар составляет от 0,5% до 1,5% цены плюс 27% налога на добавленную стоимость. Сам налог на добавленную стоимость возникает только при покупке новостройки: базовая ставка 27%, льготная 5% — для новых квартир площадью до 150 кв. м и домов до 300 кв. м. Льгота действует до 31 декабря 2026 года, а для проектов с разрешением, полученным до конца 2026 года, переходные правила продлены до 2030 года. Вторичное жильё этим налогом не облагается. Единого общенационального ежегодного налога на недвижимость в стране нет: муниципалитет вправе ввести налог на строения или землю с верхней планкой около 1 100 форинтов за квадратный метр, и многие им не пользуются.
Оправдана ли доходность 4,69% при таком росте цен?
Доходность низкая, и причина этого рядом. По снимку Glopra от 30 июля 2026 года цены в долларах выросли на 19,5% за двенадцать месяцев, это самый высокий результат в сравнительной группе, на 77,3% за пять лет и на 202,2% за десять. Средняя цена по стране — 2 150 долларов за квадратный метр, соотношение цены и дохода — 12,8, а показатель пузыря Glopra равен 69 из 100 и попадает в диапазон «повышенный». Деньги здесь приносил рост стоимости, а не арендный поток.
Сколько придётся заплатить при продаже?
Прирост стоимости облагается по ставке 15%, но облагаемая доля уменьшается со сроком владения: 100% в первый год, затем 90%, 60% и 30%, а с пятого года — ноль. При десятилетнем росте на 202,2% это самый весомый пункт всего расчёта.
Посчитайте свой вариант заранее: возьмите запрашиваемую арендную плату, вычтите 13,5%, вычтите ожидаемые месяцы простоя и сравните результат с 8,0%, уплаченными на входе.
Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией.
Источники
Государственное налоговое и таможенное управление Венгрии
nav.gov.hu
Снимок данных Glopra 30.07.2026, методика v3
glopra.com