Ипотека в Венгрии бьёт рекорды, а сделки с жильём стоят на месте
По данным ЦБ Венгрии, в июне выдано жилищных кредитов на 282 млрд форинтов по 10 164 договорам: рекордная сумма, стагнация сделок, средний кредит 27,3 млн.
Венгерские банки заключили в июне 2026 года договоры жилищной ипотеки на 282,06 млрд форинтов — всего 10 164 кредитных соглашения, следует из данных центрального банка, обнародованных 10 августа. В форинтах это рекорд, а число договоров выросло на 40,7 % в годовом выражении. Сделки за деньгами не последовали: в июне сменили владельца примерно 9 862 квартиры против 9 908 годом ранее, и месяц оказался на 10,8 % ниже среднего уровня первого полугодия 2025 года. Больше денег уходит в то же самое количество покупок.
Механизм виден в одной цифре: средний жилищный кредит вырос до 27,3 млн форинтов с 19,7 млн в первом полугодии 2025 года. Заёмщики, пользующиеся субсидируемой программой Otthon Start, финансируют в среднем 71,1 % цены покупки.
Дешёвый кредит уходит в цену
Это хрестоматийный вторичный эффект субсидии, которая работает на стороне финансирования, а не предложения. Ставка, ограниченная 3 %, поднимает планку того, сколько может занять домохозяйство; если жилой фонд не растёт с той же скоростью, дополнительная кредитная способность оседает в цене, а не в новых сделках. В Венгрии сейчас обе половины этой картины стоят на рекордных отметках: суммы кредитов за год выросли почти на 40 %, число сделок не сдвинулось.
Duna House насчитала в июле 9 292 сделки по стране — на 5,8 % меньше, чем в июне, и на 2,1 % меньше, чем в июле прошлого года. Это сезонная просадка, а не перелом, но и не тот отклик по объёмам, который обычно даёт кредитный бум.
Панель и кирпич снова разошлись
Опубликованные в тот же день данные по сегментам читаются интереснее. Цены на панельные квартиры — сборные дома, задающие тон в нижнем ценовом сегменте и на рынке первого жилья, — достигли пика в феврале 2026 года и снижаются три месяца подряд: в июле они более чем на 8 % ниже того максимума. Кирпичные квартиры дорожали всё лето и в том же месяце вышли на годовой максимум. Разрыв между сегментами расширился примерно с 11 % весной до примерно 21 % в июле.
Именно в панельном фонде концентрируются субсидируемые покупатели первого жилья и мелкие инвесторы. Устойчивое снижение здесь на фоне роста остального рынка говорит о том, что эта группа покупателей упёрлась в предел своей платёжеспособности.
Как это согласуется с годовыми цифрами
Наши венгерские данные показывают рост цен по стране на 12,3 % в форинтах и на 19,5 % в долларах за двенадцать месяцев до последнего среза, при средней цене 2 150 долларов за квадратный метр, валовой арендной доходности 4,69 % и эффективной ставке налога на аренду для нерезидентов 13,5 %. В Будапеште — 4 376 долларов за квадратный метр и 8,3 % годового роста.
Эти цифры и формулировка Duna House по будапештскому агрегату — «примерно без изменений год к году, около 1 % роста за лето» — не противоречат друг другу, и ни одна не исправляет другую. У нас общенациональный индекс, построенный на сделках и измеренный за полные двенадцать месяцев; Duna House сообщает о помесячной динамике последних месяцев одной брокерской сети, сосредоточенной в столице. Рынок может показывать двузначный годовой рост и при этом стоять на месте в последнем квартале — именно так выглядит замедление, пока оно происходит. Наш индекс пузыря для Венгрии равен 69, это повышенная зона.
Sources: Portfolio.hu (MNB data, 10 Aug 2026) https://www.portfolio.hu/bank/20260810/hogy-lehet-csucson-a-lakashitelek-felvetele-ha-a-lakaspiac-egyaltalan-nem-porog-855264; Portfolio.hu (Duna House panel/brick data, 10 Aug 2026) https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260810/harom-honapja-csokken-a-panelek-ara-helyreallt-a-teglalakasok-folenye-855256; Pénzcentrum https://www.penzcentrum.hu/otthon/20260810/kiderult-az-uj-magyar-hitelrekord-sotet-titka-erre-jobb-ha-minden-lakasvasarlo-felkeszul-2026-ban-1203684