Рынок недвижимости Венгрии в 2026 году: цены, доходность и что движет спросом
Венгрия была одним из самых быстрорастущих по стоимости жилья рынков ЕС. Вот честный и понятный обзор того, где находятся цены, арендная доходность и спрос на пороге 2026 года.
Мало какие рынки недвижимости в Европе двигались в последние годы так резко, как венгерский. Цены росли темпами, которые вывели страну на вершину или близко к вершине таблиц роста ЕС, — этому способствовали дешёвые субсидированные кредиты и устойчивая нехватка нового жилья. Тем, кто пытается разобраться в картине 2026 года, приведённые ниже цифры дадут надёжную отправную точку.
Где находятся цены
В Будапеште вторичные квартиры в середине 2025 года стоили в среднем около 3 389 €/м², а новостройки — ближе к 4 822 €/м² (Global Property Guide). Средний показатель по стране заметно ниже столичного — около 1 512 €/м² для старого фонда. Разрыв между Будапештом и остальной страной остаётся большим, а премиальные районы намного превышают эти средние значения.
Арендная доходность
Валовая арендная доходность держалась в здоровом среднем диапазоне. К середине 2025 года средний показатель по стране составлял около 5,1 %, в Будапеште — примерно 5,0 %, а в региональных городах, таких как Дебрецен, — ближе к 5,5 % (Global Property Guide). Это валовые значения — до налогов, управления и простоя.
Динамика цен
Венгрия была одним из самых быстрорастущих по стоимости жилья рынков ЕС: по данным Eurostat, в четвёртом квартале 2025 года прирост составил около 21 % в годовом выражении. С тех пор этот импульс ослаб. По индексу цен на жильё Нацбанка Венгрии (MNB) за второй квартал 2026 года, опубликованному 24 июля 2026 года, цены на жильё снизились квартал к кварталу во всех типах населённых пунктов впервые за три года, а годовой темп замедлился по стране примерно до 12 %. В двенадцатимесячном сравнении Португалия (≈ +18 %) и Турция (≈ +25 %) теперь опережают Венгрию, поэтому прежняя формулировка «самый сильный в ЕС» утратила силу.
Что движет спросом
Субсидированное кредитование играет ключевую роль. Программа CSOK Plusz и более новый кредит Otthon Start («Старт дома»), запущенный в сентябре 2025 года с фиксированной ставкой 3 % для покупателей первого жилья, ускорили волну покупок. Низкие объёмы ввода жилья дополнительно сокращают предложение, а Будапешт по-прежнему привлекает иностранный и инвесторский интерес.
Основные риски
Самое явное напряжение — доступность: цены оторвались от доходов, и центральный банк указал на значения выше фундаментальных. В Будапеште ужесточение правил краткосрочной аренды — включая VI район (Терезварош), движущийся к запрету, — может изменить инвесторский спрос в центральных районах.
Краткое честное замечание: все приведённые здесь цифры — оценки из открытых источников (Eurostat, KSH, Global Property Guide, ingatlan.com) и могут различаться в зависимости от методики, района и месяца.
Эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Перед принятием любого решения обратитесь к квалифицированному местному специалисту.
Sources: globalpropertyguide.com, ec.europa.eu (Eurostat), ksh.hu, ingatlan.com