Цены на квартиры в Мишкольце подскочили на 30%: венгерская провинция обгоняет Будапешт
Вторичные квартиры в Мишкольце стоили в январе–июле 2026 года в среднем 596 000 форинтов за квадратный метр — на 30% больше за год, опередив Дебрецен, Дьёр и столицу.
Вторичные квартиры в Мишкольце продавались с января по июль 2026 года в среднем по 596 000 форинтов за квадратный метр — примерно на 30% дороже, чем за тот же период годом ранее. Это самый быстрый рост цен среди административных центров венгерских медье по данным сделок агентства Duna House, которые привёл портал Portfolio.hu 27 августа. И произошёл он в городе, который по-прежнему входит в число самых дешёвых в стране.
Догоняющая сделка, город за городом
Мишкольц не одинок. В Кечкемете средняя цена составила около 750 000 форинтов за квадратный метр — рост на 24%. Сомбатхей достиг 720 000 форинтов, причём и Сомбатхей, и Залаэгерсег показали рост в диапазоне от 21% до 27%. Печ перешагнул отметку 820 000 форинтов с плюсом 15%, а Татабанья прибавила 16%.
Закономерность достаточно устойчива, чтобы считать её структурной, а не случайной: чем ниже стартовая точка, тем быстрее рост в 2026 году. Покупатели, вытесненные ценами из традиционных региональных центров притяжения, перенаправились на ступень ниже, а меньшие объёмы сделок в этих городах усиливают процентные движения.
Устоявшиеся города росли менее чем вдвое медленнее
Дебрецен и Дьёр, давно два самых дорогих провинциальных рынка, находились в диапазоне от 870 000 до 940 000 форинтов за квадратный метр при росте около 11%. Они остаются ценовыми лидерами за пределами Будапешта, но их премия к Мишкольцу за один год резко сжалась.
Скорость продажи рассказывает ту же историю с другой стороны. Объекты в Мишкольце уходили в среднем чуть более чем за 50 дней, а панельные квартиры — примерно за 20 дней. Продавцы закрывали сделки на 2–3% ниже запрашиваемой цены: пренебрежимая скидка, указывающая на реальную конкуренцию за предложение. В сельских районах медье, напротив, типичными были скидки около 8%.
Как это читается на фоне общенациональных цифр
Glopra оценивает Венгрию в 2 150 долларов за квадратный метр по стране при годовом росте цен 12,3% в форинтах. Поскольку форинт за то же окно укрепился, то же движение в долларах США даёт 23,5% — этот разрыв иностранным покупателям стоит держать в поле зрения, поскольку он работает в обе стороны.
Будапешт находится на отметке 4 376 долларов за квадратный метр при годовом росте 8,3% и валовой арендной доходности 4,63% против 4,69% по стране. То есть по нашим данным столица сейчас дорожает медленнее, чем страна в целом, а приведённые выше региональные цифры показывают, где создаётся разница.
Наша оценка риска пузыря составляет 69 для Венгрии и 64 для Будапешта — обе в повышенной зоне. Стандартизированная эффективная ставка налога на арендный доход равна 13,5%, а транзакционные издержки составляют около 8%: одно из самых лёгких сочетаний в Европе.
К цифре в 30% уместны две оговорки. Она измеряется от низкой базы в городе со скромным объёмом сделок, поэтому несколько нетипичных сделок способны сдвинуть среднее значение. К тому же венгерские региональные цены исторически сближались и расходились циклами, а не по прямой линии.
Sources: Portfolio.hu (Duna House transaction data), 27 Aug 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260827/30-ot-ugrottak-a-lakasarak-egy-eddig-olcsonak-szamito-magyar-nagyvarosban-858582