Ценовой импульс на рынке жилья Италии во втором квартале сократился вдвое: новых поручений на продажу почти не осталось

Опрос риелторов Банка Италии за II квартал 2026 года: ценовой баланс упал с +12 до +7, новые поручения на продажу — до -26, ожидания по аренде выросли до +32.

Во втором квартале 2026 года риелторов, сообщавших о росте цен на жильё, было всего на 7 процентных пунктов больше, чем тех, кто фиксировал снижение, против 12 пунктов кварталом ранее. Об этом свидетельствует ежеквартальный опрос Банка Италии по рынку жилья, опубликованный 12 августа. Замедление оказалось не повсеместным, а точечным: на северо-западе баланс обвалился с +11 до +1, тогда как северо-восток удержался на +13, центр — на +11, а юг и острова — на +6.

Продавцы пока не сдаются в цене

Обычный признак разворачивающегося рынка — расширение разрыва между запрашиваемой и итоговой ценой. Опрос обнаружил не это. Средняя скидка, согласованная между покупателем и продавцом, осталась на уровне 7% по стране, в диапазоне от 5% на северо-востоке до 9% на юге и островах, а средний срок продажи держался около пяти месяцев. Оба показателя близки к лучшим значениям за всю историю опроса. Цены замедляются потому, что заключается меньше сделок, а не потому, что продавцы уступают.

Предложение сжимается быстрее спроса

Баланс агентов, сообщающих о новых поручениях на продажу, составил -26 против -15 по запросам покупателей. Объём непроданных поручений в портфелях агентств также оказался на уровне -26. Иначе говоря, собственники уходят с рынка решительнее, чем покупатели, — и именно это удерживает скидки узкими даже при слабеющих объёмах. Агенты отметили, что число сделок немного ниже, чем в том же квартале 2025 года.

Рынок сдерживает не кредит

На покупки с ипотечным финансированием пришлось 63% сделок против 65% в первом квартале, при среднем отношении кредита к стоимости около 78%. Лишь порядка 18% агентств назвали доступ к кредиту препятствием для закрытия сделок — это близко к наименьшей доле за всю историю опроса. На сей раз ограничение итальянского рынка находится вне кредитного канала.

Аренда — та половина, что ускоряется

Баланс агентов, ожидающих роста арендных ставок, достиг +32 по стране, и Банк Италии отметил ускорение роста аренды на большей части территории, за исключением северо-запада. Краткосрочная сдача стала заметной частью бизнеса для 54% агентств, а в центре и на юге — для 65%. Рынок, где объёмы продаж падают, а аренда дорожает, механически подталкивает измеряемую валовую доходность вверх без какого-либо улучшения самого актива.

Где на самом деле находится уровень цен

Последний срез Glopra по Италии от 23 июля 2026 года показывает среднюю по стране цену 1 730 долларов за квадратный метр при валовой арендной доходности 7,23% — высокой для Западной Европы и отражающей прежде всего дешевизну итальянской недвижимости за пределами Милана, Рима и северного промышленного пояса, а вовсе не необычайно сильную аренду. Наш показатель риска пузыря для Италии — 48 из 100, умеренная зона и одно из самых спокойных значений в еврозоне.

Сами агенты осторожно смотрят вперёд чуть менее мрачно: баланс двухлетних ожиданий улучшился до -10 с -22, хотя ожидания на текущий квартал остались отрицательными, около -15.

Sources: Banca d'Italia https://www.bancaditalia.it/media/notizia/sondaggio-congiunturale-sul-mercato-delle-abitazioni-in-italia-2-trimestre-2026/; idealista.it https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2026/08/14/428940-immobiliare-2026-prezzi-in-frenata-e-compravendite-deboli-nel-secondo-trimestre

Market data: Italy