Расходы и налоги при покупке недвижимости в Италии: на что закладывать бюджет в 2026 году

Помимо цены объекта, покупка жилья в Италии сопряжена с налогами и сборами, которые обычно добавляют к бюджету 9–15%. Ниже — понятная и подкреплённая источниками разбивка на 2026 год.

Влюбиться в итальянский сельский дом или городскую квартиру легко; спланировать бюджет — уже сложнее. Цена покупки — лишь начало, а налоги на переход права в Италии устроены иначе, чем в большинстве стран, поскольку некоторые из них рассчитываются от кадастровой стоимости (valore catastale) объекта, а не от фактически уплаченной цены. Знание правил заранее помогает держать планы на прочной основе.

Регистрационный налог или НДС. При покупке у частного продавца вы платите регистрационный налог (imposta di registro): 2% от кадастровой стоимости, если объект станет вашим основным жильём (prima casa) и вы оформите там резидентство в течение 18 месяцев, либо 9% за второй дом или дачу (De Tullio Law Firm; propertyfinder.bg). Поскольку кадастровая стоимость обычно заметно ниже рыночной цены, это часто обходится дешевле, чем кажется вначале. Если же вы покупаете новостройку у застройщика, вы платите НДС (IVA) с цены: 4% за основное жильё, 10% по стандартной ставке или 22% за элитную недвижимость. Кадастровый и ипотечный налоги тогда составляют лишь фиксированные 50 € каждый (propertyfinder.bg).

Услуги нотариуса, агента и юриста. Нотариус (notaio) обязателен и обычно берёт 1%–2,5% от заявленной стоимости. Комиссия агентства недвижимости, как правило, составляет 3%–5% плюс 22% НДС, а независимая юридическая консультация добавляет примерно 2 000–5 000 € (De Tullio Law Firm). Заложите немного больше на перевод и обследования.

Ежегодные и арендные налоги. Ваше основное жильё обычно освобождено от ежегодного налога на недвижимость IMU; за второе жильё уплачивается муниципальная ставка, обычно от 0,76% до 1,06% от переоценённой кадастровой стоимости (propertyfinder.bg). При сдаче объекта в аренду нерезиденты могут выбрать фиксированную ставку cedolare secca в 21% при долгосрочной аренде (повышается до 26% для второго сдаваемого объекта) вместо прогрессивного IRPEF в 23%–43% (co-ownership-property.com). При перепродаже прирост капитала полностью освобождается от налога после пяти лет владения; при более ранней продаже прибыль облагается IRPEF или фиксированным замещающим налогом в 26%.

Реалистичный итог. В сумме совокупные расходы на покупку обычно составляют 9%–15% от цены для второго жилья и ближе к нижней границе — для основного (De Tullio Law Firm).

Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила и ставки меняются; перед покупкой всегда обращайтесь к квалифицированному итальянскому нотариусу, юристу или налоговому консультанту.

Sources: detulliolawfirm.com, propertyfinder.bg, co-ownership-property.com

Market data: Italy