Цены на жильё в Италии выросли на 4,0% во втором квартале, в Турине на 8,5%, в Милане на 2,4%

Итальянское статистическое ведомство фиксирует рост цен на жильё на 4,0% в годовом выражении во втором квартале 2026 года. Турин лидирует с 8,5%, Милан замыкает с 2,4%.

Итальянский индекс цен на жилую недвижимость вырос на 1,7% к первому кварталу и на 4,0% ко второму кварталу 2025 года — таковы предварительные оценки, опубликованные статистическим ведомством 17 сентября 2026 года. Индекс достиг 104,2 при базе 2025 года, равной 100. Внутри этого заголовка основную работу выполняют две цифры, и направлены они в противоположные стороны.

Новостройки обгоняют вторичный фонд

Цены на новое жильё выросли на 2,7% за квартал и на 5,0% за год, до уровня индекса 104,5. Вторичное жильё прибавило 1,5% за квартал и 3,7% за год, до 104,0. Разрыв между двумя годовыми темпами составляет 1,3 процентного пункта и направлен туда, куда указывают издержки строительства, а не туда, куда указывал бы сильный спрос.

С учётом первого полугодия среднегодовой показатель 2026 года сейчас равен 3,8%. Сделки, которые ведомство отслеживает наряду с ценами, остались практически на месте: на 0,1% выше второго квартала 2025 года. Цены движутся, а число сделок за ними нет.

Быстрый регион не самый богатый

Географическая разбивка не повторяет привычную лестницу цен между севером и югом. Наибольший годовой рост показал Центр — 5,1%, впереди Северо-Востока с 4,2% и Северо-Запада с 3,9%. Юг и острова замыкают список с 2,6%.

Этот порядок важен, потому что именно Северо-Запад включает Милан — самый дорогой рынок Италии и тот, что тянул национальный индекс большую часть цикла после 2021 года. Сегодня он второй по медленности из четырёх территорий.

Турин, Рим, Милан

Городские цифры говорят то же самое резче. Турин вырос за год на 8,5%, Рим на 6,4%, Милан на 2,4%. Милан растёт менее чем на треть от туринского темпа.

У этого есть очевидное прочтение и менее удобное. Очевидное — догоняющий рост: у более дешёвых городов больше пространства вверх. Менее удобное — Милан достиг уровня, за которым предельный покупатель перестал следовать, и города позади него забирают спрос, который раньше шёл туда. Публикация между этими версиями не выбирает, и тем, кто её цитирует, тоже не следует.

Где стоят наши собственные цифры и почему они выше

Наша строка по Италии оценивает национальный рынок в 2 354 доллара за квадратный метр по срезу от 13 сентября 2026 года при месячной аренде 16,92 доллара за квадратный метр. Эта пара даёт валовую доходность 8,63%, которая после эффективного налога на арендный доход в 21% снижается до 6,82%. Совокупные транзакционные издержки составляют 14% — одни из самых высоких в нашем покрытии, а показатель пузыря по Италии равен 48, в умеренном диапазоне. За десять лет рынок вырос на 18,8% в евро и на 24,9% в долларах.

Наша строка показывает годовое изменение 5,2% в местной валюте против 4,0% у ведомства, и различие методологическое, а не противоречие. И цена, и аренда у нас берутся из национального индекса цен предложения; официальный индекс построен на зарегистрированных сделках. Цены предложения разворачиваются первыми и проскакивают цель; цены сделок подтверждают позже и слабее. Два добросовестных ряда, измеряющих два разных момента одной и той же продажи, не совпадут, и полезно знать, какой из них вы читаете.

Sources: Istat, Prezzi delle abitazioni, II trimestre 2026, provisional estimate, 17 September 2026 https://www.istat.it/wp-content/uploads/2026/09/CS-abitazioni-Q22026.pdf

Market data: Italy