Цены на землю в Японии выросли пятый год, но за пределами Токио и Осаки рост сужается
Японское префектурное обследование цен на землю, опубликованное 15 сентября 2026 года, показывает пятый рост подряд: 1,5% по всем видам, 1,0% жильё, 2,9% коммерция.
Цены на землю в Японии выросли пятый год подряд — об этом говорит префектурное обследование цен на землю, которое Министерство земли, инфраструктуры, транспорта и туризма опубликовало 15 сентября 2026 года. Общенациональный средний показатель по всем видам использования прибавил 1,5%, земля под жильё — 1,0%, коммерческая земля — 2,9%; замеры сделаны в 21 466 точках на оценочную дату 1 июля 2026 года.
Замечание об источниках, которому место в начале, а не в конце
Собственный релиз министерства указывает направление каждого ряда. Средний показатель по всем видам, земля под жильё и коммерческая земля выросли пятый год подряд; у коммерческой земли темп роста расширился, у двух других остался на прошлогоднем уровне. Чего в тексте релиза нет — так это ни одного процентного значения. Цифры в этой статье взяты из сообщения агентства Jiji Press и второго японского издания, оба датированы публикацией релиза, и они совпадают по каждому используемому нами числу.
Мы говорим об этом прямо, а не выдаём их за министерский текст. Разница — между цифрой, которую читатель может проверить, и цифрой, в которую ему приходится верить.
Общенациональную цифру держит небольшая часть страны
Три крупнейшие агломерации выросли на 4,4% против 4,3% годом ранее. Региональные территории в целом выросли на 0,4% — четвёртый рост подряд. Общенациональное среднее составляет 1,5%.
Таким образом, агломерации идут примерно в одиннадцать раз быстрее остальной страны. Среднее по стране в 1,5% — это то, что даёт арифметика, когда небольшая и дорогая доля земли движется на 4,4%, а крупный и дешёвый остаток — на 0,4%. Заголовок содержит общенациональную величину, которую очень малая часть страны действительно пережила.
Где разворачивается динамика
Нагоя выросла на 1,9% против 2,1% годом ранее. Четыре крупных региональных города — Саппоро, Сендай, Хиросима и Фукуока — выросли на 4,1% против 5,3% годом ранее, то есть на 1,2 процентного пункта меньше за один год. Текст министерства подтверждает картину словами: Токио и Осака расширили прирост, Нагоя сузила, четыре региональных города тоже сузили.
Итак, заголовок читается как пятый год роста, а состав — как ускорение Токио и Осаки при замедлении почти везде ещё. Оба предложения описывают один и тот же выпуск.
Оценочное обследование, а не индекс сделок
Стоит быть точным в том, что именно измерено. Обследование оценивает фиксированные точки на фиксированную дату в рамках японской системы национального планирования землепользования. Оно фиксирует оценочную стоимость земли, а не цену дома.
В Японии этот разрыв необычно велик. Значительная часть стоимости старой японской недвижимости находится в земле, тогда как здание амортизируется по графику, понятному и покупателям, и кредиторам. Растущие цены на землю рядом с неизменными или падающими ценами на жильё там не противоречие, а обычное устройство.
Что говорит наша собственная японская строка
Наша японская строка, снятая 7 сентября 2026 года и получившая среднюю степень надёжности, содержит 2 950 долларов за квадратный метр по стране. Она выведена из обследования государственного агентства жилищного финансирования среди заёмщиков программы Flat 35, на транзакционной основе и со взвешиванием по сегментам, выполненным нами; это взвешивание — наша собственная работа, поэтому строка отмечена как средняя, а не как высокая. Валовая арендная доходность составляет 4,34%, чистая — 4,05% после эффективного налога 6,72%, одного из самых низких во всём нашем покрытии, поскольку японский арендный доход нерезидента облагается по прогрессивной шкале с базовым вычетом, а не по заголовочной ставке удержания 20,42%. Транзакционные издержки — 10,9%, оценка Bubble Risk — 67 в повышенном диапазоне, отношение цены к доходу — 11,6.
Одна пара цифр закрывает вопрос. За десять лет японские цены на жильё выше на 35,0% в иенах и ниже на 1,9% в долларах. Пятый подряд год роста цен на землю не принёс покупателю, считающему в долларах, ничего за десятилетие. Ничто из сказанного не является советом покупать или инвестировать.
Sources: MLIT https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo04_hh_000001_00084.html; Jiji Press https://www.nippon.com/ja/news/yjj2026091500627/; Tokyo Hodo Shimbun https://tokyonewsmedia.com/archives/27985