Малайзия принимает закон об аренде и переход к схеме «сначала построй, потом продай»

Представленная 10 августа Национальная жилищная политика Малайзии на 2026–2035 годы соединяет цель в миллион доступных жилищ с первым в стране законом об аренде жилья.

Министр жилищного строительства и местного самоуправления Нга Кор Мин представил 10 августа в Петалинг-Джае Национальную жилищную политику Малайзии на 2026–2035 годы, поставив цель построить к 2035 году миллион доступных жилищ. Для тех, кто уже владеет малайзийской недвижимостью, куда весомее законодательная часть: документ обязуется переписать нормы, регулирующие продажу, аренду и управление жильём. Рамочная программа охватывает шесть приоритетных направлений, 17 стратегий и 59 планов действий.

Четыре юридических изменения, которые затрагивают нынешних собственников

Политика предусматривает принятие закона об аренде жилья (Residential Tenancy Act). Сейчас в Малайзии нет отдельной законодательной базы для найма жилья, поэтому споры между арендодателем и арендатором решаются по общему договорному праву и в гражданских судах. Предлагаются также новый закон о жилищных застройщиках (Housing Developers Act), поправки к закону об управлении многоквартирной собственностью 2013 года (Strata Management Act) и введение в договоры купли-продажи механизмов опциона на покупку и «сансет-клаузулы». Большая часть малайзийского жилья в иностранной собственности оформлена по титулу strata, а значит, именно поправки к Strata Management Act имеют самый широкий прямой охват.

Build Then Sell — поэтапно

Документ намечает поэтапный переход к модели Build Then Sell, при которой покупатель платит по завершении строительства, а не постепенно по ходу работ. BTS существует в Малайзии много лет как добровольная альтернатива господствующей системе Sell Then Build, но так её и не вытеснила; новизна в том, что переход перестаёт быть опцией и становится политическим курсом. Заявленный мотив — давняя проблема страны с затянувшимися, проблемными и брошенными жилищными проектами, которые документ называет прямо, наряду с нераспроданными остатками и несовпадением спроса и предложения.

Меры финансирования без сроков

На стороне спроса политика перечисляет схемы аренды с последующим выкупом, долевое владение, ипотеку с фиксированной ставкой и программу гарантирования жилищных кредитов (Housing Credit Guarantee Scheme), а также сопоставление предложения с демографическим спросом на основе больших данных, застройку вокруг транспортных узлов, современные методы строительства и «зелёную» сертификацию. Ни одна из этих мер не сопровождается в презентационных материалах сроком внедрения.

Рынок, на который всё это ложится

Glopra оценивает Малайзию примерно в 1 050 долларов за квадратный метр в среднем по стране; величина получена из средней цены жилья по данным NAPIC за первый квартал 2026 года в 507 533 ринггита, отнесённой к расчётной средней площади жилища по стране. Показателю присвоена низкая степень доверия, поскольку официальная малайзийская статистика публикует цены по объектам и индекс, а не общенациональное среднее за квадратный метр. Валовая арендная доходность равна 5,27%, годовой рост цен по индексу NAPIC — 1,7%. Чаще всего иностранных арендодателей удивляет налоговая строка: Малайзия взимает единую ставку 30% с арендного дохода нерезидентов, что снижает эти 5,27% валовых примерно до 3,7% чистых. Законодательная база найма налог не изменит, но изменит то, насколько реально исполним договор, стоящий за этой доходностью.

Sources: New Straits Times (10 Aug 2026) https://www.nst.com.my/news/nation/2026/08/1508123/govt-targets-one-million-affordable-homes-2035; EdgeProp.my https://www.edgeprop.my/content/1917065/govt-launches-national-housing-policy-2026%E2%80%932035-targets-one-million-affordable-homes-2035

Market data: Malaysia