Доля пустующих квартир в Метро Манила достигла 24,9%, спрос ушёл в дешёвый сегмент

По оценке Colliers, во втором квартале доля пустующих квартир на вторичном рынке Метро Манилы составила 24,9% при примерно 80 000 непроданных лотов.

Во втором квартале 2026 года на вторичном рынке Метро Манилы пустовала каждая четвёртая квартира. Colliers Philippines оценила долю вакантных лотов в 24,9% против 24,7% в первом квартале и прогнозирует пик в 25,6% к концу года. В районе Bay Area — квартале на намывных землях, застроенном во многом вокруг офшорных игорных операторов, которые с тех пор ушли, — вакантность приближается к 60%. В столичном регионе остаётся около 80 000 непроданных квартир, из них 32 600 достроены и готовы к заселению.

Застройщики уже прекратили строить

Реакция предложения оказалась жёсткой. Застройщики вывели на рынок 1 200 квартир во втором квартале и 2 600 за первое полугодие 2026 года — на 64% меньше, чем за тот же период годом ранее. Это рынок, работающий как положено: новое предложение перекрыто, пока рассасывается накопленный навес. Но навес настолько велик, что арифметика измеряется годами, а не кварталами. Чистое поглощение во втором квартале составило 500 квартир — на 60% меньше, чем в первом, и это самый слабый показатель за пять кварталов. При таких темпах одни только 32 600 готовых непроданных квартир означают затяжной период распродажи.

Оставшийся спрос сместился вниз по ценовой шкале

Более значимый сдвиг в данных Colliers — структурный. На экономичный и доступный сегменты пришлось 67% чистого поглощения первого полугодия против 33% годом ранее: на доступный диапазон отдельно 38%, на экономичный — 29%. Рынок сегодня делают покупатели в диапазоне от 1,8 до 3,6 млн песо. Во многом это объясняется финансированием: государственный жилищный фонд Pag-IBIG предлагает промоставку 4,5% годовых до конца 2026 года и поднял максимальную сумму кредита с 6 до 10 млн песо — условия, доступные тем покупателям, которых коммерческие банки не обслуживают. Около 9 300 непроданных готовых к заселению квартир имеют цены от 3,601 до 5 млн песо — близко к диапазону, где сконцентрировался спрос, но выше него.

Почему общенациональные цифры выглядят спокойнее

Рыночные данные Glopra показывают на Филиппинах среднюю цену 2 396 долларов за квадратный метр, рост цен на 4,5% к прошлому году и валовую доходность аренды 5,11% по срезу на 23 июля. Общенациональный показатель и вакантность по версии Colliers не противоречат друг другу, поскольку измеряют разное: национальный ряд охватывает весь жилой фонд страны, тогда как Colliers описывает вторичный рынок квартир одной агломерации — тот сегмент, который вобрал самую спекулятивную стройку прошедшего десятилетия. Оценка риска пузыря в 42 балла из 100 находится в умеренной зоне по стране; сегмент квартир в Метро Маниле явно испытывает большее напряжение, чем следует из этой цифры.

Узкое место, за которым стоит следить

Директор по исследованиям Colliers Джои Рой Бондок заявил, что ускорение выдачи разрешений на продажу критично для восстановления жилищного рынка, назвав тем самым административный конвейер, а не спрос, реальным ограничением для сегментов, которые действительно продаются. Для рынка с 80 000 непроданных квартир это необычный диагноз, но он отражает подлинное несоответствие: запас лежит в тех ценовых диапазонах, которые покупатели покинули, а квартиры, нужные им сегодня, ещё требуют новых разрешений на строительство. Приведённые здесь валовые доходности не учитывают эффективную ставку налога на арендный доход в 25%, применяемую к стандартизированному случаю нерезидента.

Sources: Manila Bulletin (Colliers Philippines Q2 2026 briefing) https://mb.com.ph/2026/08/12/affordable-homes-buck-metro-manila-condo-glutcolliers

Market data: Philippines