Продажи в Майами-Дейд растут одиннадцатый месяц подряд, но дома и квартиры разошлись

В июле округ закрыл 1 935 сделок, на 8,6 % больше, чем годом ранее: медиана по домам выросла на 3,79 %, а по квартирам снизилась на 1,48 %.

В июле 2026 года в округе Майами-Дейд было закрыто 1 935 сделок с жилой недвижимостью — на 8,6 % больше, чем 1 782 годом ранее, и это одиннадцатый подряд месяц роста в годовом выражении, сообщила 17 августа Ассоциация риелторов MIAMI. За общим заголовком скрываются два рынка, идущие в противоположные стороны, и разрыв между ними уже настолько велик, что среднее значение по округу не описывает ни один из них.

4,8 месяца против 12 месяцев

Односемейные дома: 909 сделок, рост на 5,6 %, при медианной цене 685 000 долларов, что на 3,79 % выше; 4 275 активных объявлений — на 22,8 % меньше, чем год назад, — и 4,8 месяца предложения. По привычному порогу это рынок продавца. Квартиры в кондоминиумах: 1 026 сделок, рост на 11,4 %, при медианной цене 400 000 долларов, что на 1,48 % ниже; 11 324 объявления и 12 месяцев предложения. По той же мерке это рынок покупателя. Квартир продаётся больше, чем домов, а запас всё равно продолжает накапливаться, потому что предложение растёт быстрее продаж.

Сроки экспозиции говорят о том же. Дому в Майами-Дейд требовалось 45 дней до подписания договора и 88 дней до закрытия сделки. Квартире — 86 дней до договора и 125 до закрытия: более чем на месяц дольше на каждом этапе.

Наличные и верхний сегмент рынка

На расчёты наличными пришлось 35,1 % всех закрытых сделок в округе против примерно 26 % по стране. Внутренняя разбивка показательна: наличными оплачено 47,5 % продаж квартир и 21,2 % продаж односемейных домов. Число сделок дороже одного миллиона долларов выросло за год на 15,5 %, до 394. Рынок квартир Майами непропорционально расчищают покупатели, которым не нужна ипотека, — поэтому рост ипотечных ставок в США не остановил объёмы сделок с квартирами даже тогда, когда цены на них пошли вниз.

По штату в целом картина повторяется в более мягком виде: во Флориде закрыто 23 870 сделок с односемейными домами, рост на 5,1 %, при медиане 425 000 долларов, что на 3,7 % выше, и 8 194 сделки с квартирами и таунхаусами, рост на 11 %, при медиане 295 000 долларов, без изменений за год. Предложение составило 4,5 месяца по домам и 7,8 по квартирам.

Что показывает срез Glopra по Майами

По данным Glopra на 23 июля 2026 года Майами оценивается в 5 802 доллара за квадратный метр при валовой арендной доходности 6,84 %; цены за двенадцать месяцев ниже на 3,1 %, а за пять лет выше на 45,4 %. Индекс пузыря равен 75 — это повышенная зона. Отрицательное значение за двенадцать месяцев опирается на квартирную сторону расхождения: показатель Glopra в расчёте на квадратный метр смещён в сторону многоквартирного фонда, а это как раз та половина Майами-Дейд, где медианы падают. Валовая доходность 6,84 % остаётся высокой для крупного прибрежного города США, а стандартизованные транзакционные издержки в 6,9 % ставят Майами в число самых дешёвых для входа и выхода рынков, которые отслеживает Glopra, — отчасти поэтому рынок квартир продолжает работать на таких объёмах.

Давление, которого в этих данных нет

Июльская публикация не измеряет стоимость владения квартирой во Флориде: взносы товарищества собственников и страховые премии в статистику сделок вообще не входят. Избыток предложения в 12 месяцев и снижающаяся медиана на рынке, где объём продаж одновременно вырос на 11,4 %, плохо объясняются одним лишь спросом — это указывает на расходную сторону владения. Какой бы ни была причина, это переменная, которую перед подписанием нужно проверять по каждому конкретному дому, а не та, что видна в медиане по округу.

Sources: MIAMI Association of Realtors (17 Aug 2026) https://www.miamirealtors.com/2026/08/17/miami-dade-total-home-sales-rise-for-11th-consecutive-month/; Florida Realtors (17 Aug 2026) https://www.floridarealtors.org/news-media/news-articles/2026/08/florida-home-sales-rise-11th-straight-month

Market data: United States · Miami