Налоги на недвижимость и расходы на покупку в Черногории (2026)

Аренда в Черногории облагается по ставке 15%, но платят фактически 11,87%. Разбираем механику приреза, диапазон по общинам и 9,6% расходов на сделку.

Русскоязычных собственников на черногорском побережье достаточно, чтобы вопрос о налоге на аренду звучал почти на каждой сделке. Ответ короче ожидаемого: платят не 15%, как записано в законе, а 11,87% от валовой аренды. Разница возникает из двух правил, и знать их лучше до внесения задатка, а не после.

Вычет 30% предоставляется автоматически

Налогом облагается не вся арендная плата. Из валового дохода вычитаются фиксированные 30% расходов, так называемые «нормирани трошкови», и подтверждать этот вычет ничем не нужно: ни чеками, ни договорами с подрядчиками, ни бухгалтерией. Подоходный налог по ставке 15% ложится, таким образом, лишь на 70% дохода, что даёт 10,50% от валовой аренды.

Владельцу одной или двух квартир фиксированный вычет почти всегда выгоднее фактических расходов, поэтому вариант с документальным подтверждением затрат используют редко. Ту же схему описывают налоговые обзоры PwC.

Прирез начисляется на налог, а не на аренду

Здесь ошибается большинство публикаций. Муниципальная надбавка прирез рассчитывается от суммы уже начисленного налога, а не от арендного дохода. При типичной ставке надбавки 13% расчёт выглядит так: 10,50% плюс 13% от этих 10,50%, итого 11,87% валовой аренды. Именно это значение Glopra фиксирует для Черногории в срезе данных от 2026-07-23, подготовленном по методологии v3, а та же двухступенчатая логика изложена на портале налоговой службы eporezi.me .

Покупатели нередко опасаются, что надбавка поднимет нагрузку выше номинальных 15%. Этого не происходит никогда, потому что базой надбавки служит налог.

Будва, Подгорица, Цетине: где ставка ниже

Размер приреза устанавливает община, поэтому эффективная ставка держится в узком коридоре, который Glopra определяет как 10,5–12,08%. В Будве надбавка составляет 10%, и итог выходит 11,55%. В Подгорице и Цетине надбавка равна 15%, а нагрузка достигает 12,08%. Между самой дешёвой и самой дорогой общиной чуть больше половины процентного пункта валовой аренды.

Прогрессивной шкалы нет вовсе. Студия с доходом шесть тысяч евро в год и вилла с доходом шестьдесят тысяч облагаются по одному и тому же проценту.

Сколько стоит само оформление сделки

Совокупные расходы на покупку Glopra оценивает в 9,6% от цены объекта. Крупнейшая статья — прогрессивный налог на переход права собственности при покупке вторичного жилья; далее идут нотариальное удостоверение договора, регистрация в кадастре, независимая юридическая проверка и агентская комиссия, если её несёт покупатель.

При средней цене по стране 2 785 USD за квадратный метр квартира площадью 70 м² обойдётся примерно в 195 000 USD, а сопутствующие расходы прибавят около 18 700 USD. Эти деньги нужны живыми: кредитом они обычно не покрываются и при перепродаже не возвращаются.

Доходность 4,84% и слишком разогнавшийся ценовой график

Валовая арендная доходность в Черногории равна 4,84%. После эффективного налога остаётся немногим больше 4,2%, и это ещё до коммунальных платежей, управления, простоя и ежегодного муниципального налога на имущество.

Аренда за ценами не поспевает. В долларовом выражении жильё подорожало на 101,4% за пять лет и на 154,1% за десять, причём 9,8% пришлись на последние двенадцать месяцев, а отношение цены к доходу домохозяйств достигло 13,0. Риск пузыря Glopra оценивает как повышенный, присваивая 76 баллов, и одновременно считает надёжность данных по стране высокой. Сочетание этих цифр требует осторожности, а не спешки.

Налоговые правила и муниципальные надбавки меняются; этот материал носит справочный характер и не является налоговой консультацией, поэтому перед сделкой проверьте свою ситуацию с черногорским специалистом.

Источники

Glopra

Налоговые обзоры PwC

Market data: Montenegro