Средняя цена жилья в Нидерландах превысила 500 000 евро в июле, рост цен замедлился до 3,9 %

По данным CBS, вторичное жильё в июле 2026 года стоило в среднем 500 988 евро: годовой рост цен снизился до 3,9 %, а число сделок выросло на 5 %, до 22 241.

Готовое жильё, находящееся в собственности владельца, в июле 2026 года переходило из рук в руки в Нидерландах в среднем за 500 988 евро — это первый месяц, когда общенациональный средний показатель оказался выше полумиллиона евро. Данные обнародовали статистическое ведомство CBS и земельный кадастр (Kadaster) 21 августа 2026 года. Цены превысили уровень июля 2025 года на 3,9 % против 4,1 % в июне и заметно меньше половины годового темпа в 8,6 %, зафиксированного годом ранее.

Рекордная средняя на замедляющемся индексе

Индекс цен CBS на вторичное жильё в собственности владельца достиг в июле 156,7 пункта (2020 = 100), что на 0,5 % выше июня. Тем самым цены находятся на 17,9 % выше предыдущего пика рынка — июля 2022 года, когда индекс составлял 132,7.

CBS прямо указывает: годовой рост цен выравнивается практически без перерывов с конца 2024 года, и июль продолжает этот ряд, а не ломает его. Поэтому два заголовочных числа говорят о разном, и читать их как одно нельзя. Средняя в 500 988 евро отражает то, какие именно объекты были проданы в июле, и движется вместе с сочетанием крупного и малого, города и провинции. Индекс это сочетание устраняет. В июле оба показателя указывают в одну сторону, но именно индекс даёт более чистое представление о базовых ценах.

Объёмы выросли, а не упали

Остывающий ценовой ряд обычно порождает вопрос, не отступают ли покупатели. В нидерландских данных они не отступают. Kadaster зарегистрировал в июле 22 241 сделку — на 5 % больше, чем в июле 2025 года, и 137 142 продажи за первые семь месяцев 2026 года, что на 5,4 % выше того же периода прошлого года.

Такое сочетание — больше сделок при более медленном росте цен — характерно для рынка, где предложение догоняет спрос, а не для рынка, где спрос исчезает. Оно также означает, что замедление задаётся тем, чего добиваются продавцы, а не тем, скольким из них удаётся найти покупателя.

Как это соотносится с нидерландскими данными Glopra

Нидерландская строка Glopra по состоянию на 17 августа 2026 года содержит среднюю цену по стране в 4 900 долларов за квадратный метр, построенную на данных о сделках CBS, а не на ценах предложения, и валовую арендную доходность 5,97 %. Показатель годового роста в этой строке равен +5,2 % и взят из значения Eurostat за первый квартал 2026 года. Июльская публикация CBS с её 3,9 % и свежее, и ниже, а расстояние между двумя величинами — это в точности то охлаждение, которое произошло с первого квартала.

Для арендодателя-нерезидента картину доходности определяет не столько ценовой индекс, сколько налоговая строка. Стандартизированная эффективная ставка Glopra по нидерландскому арендному доходу составляет 36 % — достаточно высоко, чтобы разрыв между валовой доходностью 5,97 % и тем, что собственник реально оставляет себе, в Нидерландах был шире, чем на большинстве европейских рынков со сопоставимой доходностью, за которыми следит Glopra.

За чем следить дальше

О том, был ли июль поворотной точкой или очередной ступенью пологого спуска, скажут три вещи: удержится ли месячный прирост индекса вблизи 0,5 %, останется ли рост числа сделок положительным с наступлением осени и сохранится ли средняя цена сделки выше 500 000 евро после нормализации летней структуры продаж. Августовские данные CBS опубликует в сентябре.

Sources: Statistics Netherlands (CBS), Koopwoningen in juli bijna 4 procent duurder dan jaar eerder, 21 Aug 2026 https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2026/34/koopwoningen-in-juli-bijna-4-procent-duurder-dan-jaar-eerder; Transport Online (CBS/Kadaster July 2026 figures), 21 Aug 2026 https://www.transport-online.nl/135701/gemiddelde-koopwoning-kost-inmiddels-ruim-500-000-euro-prijzen-stijgen-verder/

Market data: Netherlands