Рост цен на жильё в Нидерландах замедлился в августе до 3,3%

Вторичное жильё в Нидерландах в августе подорожало на 3,3% за год против 3,9% в июле. Индекс за месяц снизился на 0,1%; средняя цена 503 523 евро.

Средняя цена вторичного жилья в собственности в Нидерландах в августе 2026 года была на 3,3% выше, чем годом ранее, против 3,9% в июле, и на 0,1% ниже, чем месяцем ранее. Национальное статистическое ведомство и земельный кадастр, которые совместно рассчитывают индекс, опубликовали августовские данные 22 сентября 2026 года. Средняя квартира сменила владельца за 503 523 евро.

Охлаждение, которое длится почти два года

Годовой рост достиг пика в 11,5% в январе 2025 года и с тех пор замедлялся почти каждый месяц. Траектория 2026 года такова: 5,4% в январе, 5,4% в феврале, 5,0% в марте, 4,3% в апреле, 4,4% в мае, 4,1% в июне, 3,9% в июле и 3,3% в августе. Единственный подъём пришёлся на май, в остальном спуск ровный. Статистическое ведомство формулирует это прямо: годовой прирост замедляется почти непрерывно с конца 2024 года.

Сам индекс в августе составил 156,6 пункта при базе 100 в 2020 году. Это на 17,8% выше прежнего максимума июля 2022 года и намного выше минимума июня 2013 года, с которого начался нынешний подъём. Остановилось ускорение, а не уровень цен.

В августе продажи упали, но год по-прежнему в плюсе

В августе 2026 года сменили владельца 18 886 квартир и домов, на 2,9% меньше, чем в августе 2025 года. Это лишь второе годовое снижение в 2026 году; первым был май с 2,5%. За первые восемь месяцев новых владельцев нашли 156 028 объектов, более чем на 4% выше того же периода 2025 года.

Месячные показатели сделок шумные. Ряд 2025 года колебался в диапазоне от 1,4% до 28,8% в годовом выражении, поэтому один отрицательный месяц говорит меньше, чем итог за восемь месяцев, который остаётся положительным.

Что уровень цен означает для покупателей и арендодателей

В расчёте на квадратный метр, а не на объект, нидерландское жильё стоит примерно 5 560 долларов — по медианным ценам сделок из данных агентств за второй квартал. При ставках предложения в свободном сегменте около 22,40 доллара за квадратный метр в месяц валовая доходность аренды близка к 4,8% и опускается примерно до 3,1% после учёта эффективного налога на доход от аренды. Цены примерно на 110% выше уровня десятилетней давности.

Для покупателя практический вывод таков: нидерландский рынок перешёл с бега на шаг, но направление не изменил. Для арендодателя арифметика жёстче: один только налоговый клин забирает более трети валового дохода, а из оставшихся 3,1% ещё нужно оплатить содержание, простой и управление. Сегодня рост цен на 3,3% в год даёт совокупной доходности больше, чем сама аренда.

Высокая цена входа, тонкая доходность после налогов и рост, сократившийся более чем вдвое с начала 2025 года, — именно это сочетание объясняет, почему нидерландский рынок по-прежнему выглядит дорогим, а не дешёвым. Следующая проверка — повторится ли августовское снижение. Один месяц ниже нуля укладывается в обычный шум месячного индекса; серия таких месяцев была бы уже совсем другим сигналом.

Sources: Statistics Netherlands (CBS) and Kadaster, Price increase of existing owner-occupied homes slows further in August, 22 September 2026 https://www.cbs.nl/en-gb/news/2026/39/price-increase-of-existing-owner-occupied-homes-slows-further-in-august

Market data: Netherlands