Жильё в Нидерландах подорожало на 4,2%, но в шести общинах цены пошли вниз

По данным CBS, во втором квартале вторичное жильё было на 4,2% дороже, чем годом ранее, однако в шести общинах цены снизились, а Амстердам прибавил лишь 0,1%.

Готовое жильё в собственности продавалось в Нидерландах во втором квартале 2026 года на 4,2% дороже, чем годом ранее, сообщило 11 августа национальное статистическое управление (CBS). Это десятый квартал подряд с годовым ростом. Но по-настоящему интересна другая цифра — шесть: именно столько нидерландских общин зафиксировали прямое снижение цен против всего одной кварталом ранее.

Где проявилось снижение

Сильнее всего просела зеландская община Норд-Бевеланд — на 5,1%. Ауде-Амстел, расположенный сразу к юго-востоку от Амстердама, потерял 2,8%, а город Хиллегом в районе луковичных плантаций — 2,5%. Валкенсвард и Велдховен, оба в орбите Эйндховена, опустились на 0,8% каждый, Эйсселстейн — на 0,3%. Это небольшие рынки, где несколько сделок способны сдвинуть квартальное среднее, поэтому отдельные проценты значат меньше, чем сама картина: потери группируются вокруг Амстердама и Эйндховена, то есть вокруг двух территорий, которые вели предыдущий подъём.

Рост переехал на периферию

Самое быстрое подорожание пришлось на места, далёкие от Рандстада. Ост-Гелре у германской границы прибавил 20,9%, Ворст — 19,4%, Пекела в провинции Гронинген — 16,2%, Тюбберген — 14,8%, Нордест-Фрисландия — 14,3%. Все четыре крупных города оказались на уровне общенационального среднего или ниже: Амстердам — 0,1%, Утрехт — 2,2%, Роттердам — 3,2%, Гаага — 4,5%. Такой разброс согласуется с тем, что покупатели меняют расстояние на площадь, хотя CBS публикует индекс, не указывая причин.

Как выглядит доходность после налогов

Glopra оценивает средний по стране уровень в Нидерландах примерно в 4 900 долларов за квадратный метр: показатель получен из средней цены сделки по данным CBS в 496 235 € делением на типовую площадь жилья и перепроверен по данным NVM и двум независимым рядам цен за квадратный метр. Валовая арендная доходность составляет 5,97%. При этом Нидерланды несут одну из самых тяжёлых стандартизированных налоговых нагрузок на арендный доход нерезидентов среди 70 рынков в покрытии Glopra — 36%, что снижает валовой показатель примерно до 3,8% чистыми до операционных расходов. При росте общенационального индекса на 4,2% и фактически замершем Амстердаме основную работу теперь выполняет доходная строка, а не прирост стоимости.

Sources: CBS (Statistics Netherlands) https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2026/33/in-6-gemeenten-daalden-prijzen-bestaande-koopwoningen; NL Times https://nltimes.nl/2026/08/11/home-prices-still-rising-almost-everywhere-nl-decreases-6-municipalities

Market data: Netherlands