Бюджет Нидерландов снижает налог на переход права для инвесторов до 7 % с 2027 года

Нидерланды предлагают снизить налог на переход права собственности с 8 % до 7 % в 2027 году для покупателей, которые не будут жить в жилье сами.

Правительство Нидерландов опубликовало налоговый пакет на 2027 год 15 сентября 2026 года в 15:35. В нём есть мера, которая меняет расчёт для каждого, кто покупает нидерландское жильё как инвестицию: налог на переход права собственности, overdrachtsbelasting, снижается в 2027 году с 8 % до 7 % для покупателей, которые не будут жить в объекте сами. В сообщении сказано прямо: «het tarief voor de overdrachtsbelasting voor niet-bewoners van 8% naar 7% in 2027».

Критерий — проживание, а не гражданство

Формулировка важна, и её легко прочесть неверно. Ставка зависит от того, будет ли покупатель жить в этом жилье, а не от того, откуда он и где он налоговый резидент. Поэтому нерезидент, покупающий квартиру под сдачу, платит те же 7 %, что и нидерландский инвестор, покупающий точно такую же квартиру этажом ниже. Отдельной надбавки для иностранных покупателей мера не содержит, а ставку для тех, кто покупает для себя, сообщение повторно не называет.

К тому же это предложение, а не действующее право. Налоговый пакет ещё должен пройти обе палаты парламента, и обязательной станет та редакция, которую примут обе палаты.

Жилищным ассоциациям адресованы две отдельные меры

Тот же пакет содержит два изменения для сектора социального найма. С 2027 года жилищные ассоциации освобождаются от налога на переход права, когда передают социальное арендное жильё другим жилищным ассоциациям: это убирает налоговую составляющую из перетасовки портфелей внутри сектора. А с 2029 года правительство намерено отменить для них общее ограничение вычета процентов — с заявленной целью увеличить их инвестиционную способность, чтобы они строили больше социального арендного жилья.

Обе меры указывают в ту же сторону, что и снижение ставки: они уменьшают трение сделки, а не субсидируют цену.

Сколько на самом деле стоит один процентный пункт

При покупке доходной квартиры за 500 000 евро разница между 8 % и 7 % составляет 5 000 евро. Это наш собственный расчёт по объявленным ставкам, а не цифра из сообщения. На фоне нашей оценки трансакционных издержек для Нидерландов — 11,5 % от цены покупки — снижение снимает примерно двенадцатую часть совокупных издержек входа. Оно укорачивает окупаемость приобретения, но не меняет доход, который приносит объект.

В нидерландском случае это различие необычайно резкое. Нидерланды не облагают фактически полученную арендную плату с жилья в частной собственности так, как это делает большинство европейских рынков. Они облагают вменённую доходность активов в режиме box 3, и наша модель применяет ставку 36 %, что при валовой доходности 5,97 % даёт чистую доходность 3,82 %. Поскольку нагрузка привязана к стоимости актива, а не к его доходу, более высокая аренда не увеличивает налог, а месяц простоя его не уменьшает. Снижение налога на переход права бьёт по издержкам входа; регулярная нагрузка остаётся прежней.

На какой рынок приходит это снижение

По нашему снимку от 7 сентября национальный уровень цен в Нидерландах составляет 4 900 долларов за квадратный метр; величина выведена из данных о сделках национального статистического ведомства и имеет высокую надёжность. Цены выросли на 3,9 % за год в евро и на 3,7 % в долларах. Наш показатель риска пузыря равен 65, в повышенном диапазоне, а отношение цены к доходу — 7,5, что по меркам нашего европейского покрытия умеренно. Право собственности полное, однако в отдельных частях страны земля под зданием обременена долгосрочной арендой участка, erfpacht, и это стоит проверить до любой подписи.

Это не налоговая консультация, и режим конкретной покупки зависит от обстоятельств, которых сообщение не касается.

Sources: Government of the Netherlands https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2026/09/15/belastingplan-2027-voorstellen-voor-beter-werkend-belastingstelsel-en-gezonde-overheidsfinancien

Market data: Netherlands