В Чиангмае осталось 11 353 непроданных жилья, а Чианграю нужно 96 месяцев на распродажу

Непроданный жилищный запас северного Таиланда продолжает расти: в Чиангмае стоит 11 353 единицы, а Чианграю нужно 96 месяцев, чтобы впитать уже построенное.

Тайский центр информации о недвижимости опубликовал 25 сентября 2026 года своё обследование северного жилищного рынка за первую половину 2026 года, охватывающее Чиангмай, Лампхун, Чианграй, Пхитсанулок и Накхонсаван. В Чиангмае, самом крупном рынке региона, в продаже находилось 12 715 единиц на 60 091 млн батов, что на 12,7% больше по числу и на 16,3% больше по стоимости, чем годом ранее, и 11 353 из этих единиц всё ещё оставались непроданными, на 12,0% больше, чем за год до того.

Собственное прочтение центра состоит в том, что регион переходит в фазу перебалансировки и сдвигается от расширения к превращению имеющегося запаса в деньги. Запуски новых проектов в пяти провинциях упали примерно на 9%.

Арифметика поглощения различается почти вчетверо

Чище всего сравнить эти пять рынков по времени, которое каждому нужно, чтобы продать уже построенное. Чиангмай поглощает 1,8% своего запаса в месяц, что даёт около 50 месяцев, и разбивка внутри поучительна: квартиры в кондоминиумах расходятся за 39 месяцев, малоэтажные дома за 55. Лампхун самый быстрый с 3,1% в месяц и 26 месяцами, но на куда меньшей базе из 979 выставленных на продажу единиц на 2 550 млн батов, из которых 795 непроданы.

На другом конце Чианграй поглощает 1,0% в месяц и нуждается в 96 месяцах, то есть восьми годах, чтобы разобрать 2 843 непроданные единицы из 3 020 выставленных на продажу на 11 772 млн батов. Накхонсаван стоит на 1,3% в месяц и 69 месяцах, с 1 239 непроданными из 1 347 выставленных на продажу на 6 858 млн батов.

В двух провинциях застройщики уже остановились

Реакция предложения видна и необычно резка. В Накхонсаване за полугодие не был запущен ни один новый проект, весь выставленный на продажу запас упал на 22,6%, а новые продажи обвалились на 77,0%. Лампхун срезал новое предложение на 73,0%, его выставленный на продажу запас упал на 17,7%, и именно так складывается срок поглощения в 26 месяцев. Чианграй добавил всего 68 новых единиц, на 43,3% меньше, чем годом ранее.

Пхитсанулок самый резкий пример того же механизма. Новое предложение там упало на 91,4%, тогда как новые продажи выросли на 61,4%, а срок поглощения сократился с 119 месяцев до 78. Ничто в этом улучшении не происходит только из более сильного спроса. Оно происходит из того, что застройщики остановились.

Что мы сознательно оставили за пределами текста

Один блок цифр из этой публикации в статью не попал. В сообщении приводится стоимость новых продаж в 5 790 млн батов с привязанными процентными изменениями, и два отдельных прочтения документа не совпали в том, относятся ли они к одному Чиангмаю или к пяти провинциям вместе. Цифра, географический уровень которой неясен, хуже отсутствия цифры, потому что провинциальное значение, поданное как региональное, молча искажает размер рынка. Она остаётся за бортом, пока уровень не установлен.

Как это ложится на наши собственные цифры по Чиангмаю

По данным Glopra, однокомнатная квартира в кондоминиуме в Чиангмае просит 2 523 950 батов, то есть 76 333 USD, против арендной ставки предложения 14 524 бата в месяц, то есть 439,26 USD. Оба показателя взяты с одного портала, по одному городу и по одному сегменту однокомнатных квартир в кондоминиумах, что и делает отношение пригодным, и оно даёт валовую доходность около 6,9% до расходов. Эту строку мы помечаем низкой надёжностью, и причина здесь важна: обе стороны это агрегаты живых объявлений с портала недвижимости, а не записи сделок, а объявление показывает, чего надеются продавцы, а не то, что заплатили покупатели.

Если читать два источника вместе, доходность сама по себе перестаёт выглядеть хорошей новостью. Рынок с 39 месяцами непроданного запаса квартир не тот рынок, где арендные ставки предложения подталкивают вверх. Доходность предложения 6,9% в такой обстановке куда вероятнее отражает цены, которые перестали расти, чем аренду, которая убегает вперёд, и рост непроданных единиц в Чиангмае на 12,0% указывает в ту же сторону.

По стране в целом мы публикуем цену за единицу 77 534,50 USD, построенную на данных того же центра о переходах права собственности за первую половину 2026 года, где зафиксировано 167 665 единиц и 429 839 млн батов стоимости переходов. Общенациональной тайской арендной платы мы не публикуем, поэтому общенациональной доходности нет. Тайские цены на жилье сдвинулись за двенадцать месяцев на 1,26% в батах и на минус 2,9% в долларовом измерении, на 12,0% за пять лет и на 29,1% за десять, а риск пузыря по стране мы оцениваем в 62 пункта, в повышенной полосе. Строка Чиангмая это городская строка, а тайская строка страновая, это два разных географических уровня, которые нельзя ранжировать друг против друга.

Для иностранного покупателя вопрос собственности идёт первым

Прежде чем эта арифметика начнёт что-то значить, нерезидент в Таиланде может владеть квартирой в кондоминиуме в полной собственности, но только внутри иностранной квоты 49% на здание, а землёй владеть не может. Расходы на покупку доходят до 7,5% цены, а арендный доход несёт эффективные 3,37% в нашем стандартизированном случае нерезидента, внутри диапазона от 0,86% до 15%. Восьмилетний срок поглощения в Чианграе и квота 49% на здание в Чиангмае это два разных вида ограничения, и только одно из них появляется в расчёте доходности.

Sources: Real Estate Information Center (REIC), Government Housing Bank of Thailand, press release No. 294 on the northern region residential market in the first half of 2026, 25 September 2026 https://www.reic.or.th/Activities/PressRelease/294; Real Estate Information Center (REIC), northern housing market first half 2026 press release PDF https://www.reic.or.th/Upload/2026-09-25-reic-press-release-northern-housing-market-h1_365_1790333283_13363.pdf

Market data: Thailand · Phuket · Chiang Mai · Pattaya