Панама готовится отменить 2-процентный налог на передачу новых домов дешевле 120 000 бальбоа

Парламент Панамы поддержал законопроект 661 голосами 53 против 5: новое жильё до 120 000 бальбоа освобождается от 2-процентного налога ITBI.

Министерство экономики и финансов Панамы сообщило 27 августа, что законопроект 661 прошёл голосование в парламенте: 53 голоса «за», 5 «против» и одно воздержавшееся. Документ вносит изменения в закон 106 от 1974 года и отменяет 2-процентный налог на передачу недвижимости — ITBI — при покупке нового жилья стоимостью до 120 000 бальбоа. Поскольку бальбоа жёстко привязан к доллару США один к одному, для иностранного покупателя этот порог читается напрямую как 120 000 долларов.

Льгота ступенчатая, а не обрыв

Выше порога освобождение не исчезает, а сходит на нет постепенно. Для нового жилья ценой от 120 000 до 180 000 бальбоа первые 120 000 остаются освобождёнными, и облагается только остаток — по ставкам от 0,50% до 1,80% вместо стандартных 2%.

Арифметика на пороге проста: 2% от 120 000 бальбоа — это 2 400, так что покупатель на верхней границе экономит эту сумму целиком. При покупке за 180 000 бальбоа налоговая база опускается до 60 000, а ставка — максимум до 1,80%: предельный платёж составит 1 080 против 3 600 по действующему правилу.

Меру представил министр финансов Фелипе Чапман; министерство подаёт её как помощь панамским семьям в приобретении собственного жилья и одновременно как стимул для строительного сектора. В сообщении министерства зафиксирован результат голосования, но не опубликованы ни оценка бюджетных потерь, ни прогнозное число получателей льготы, ни дата вступления в силу.

Два ограничения, которые стоит прочитать внимательно

Во-первых, льгота распространяется на новое жильё. Сделки на вторичном рынке не охвачены, так что мера в равной степени является инструментом поддержки спроса в строительстве и мерой доступности — что согласуется с тем, как её описывает само министерство.

Во-вторых, ITBI — лишь одна строка в структуре расходов на сделку в Панаме. По данным Glopra, совокупные транзакционные издержки страны составляют около 8,1%, поэтому после снятия компонента в 2 процентных пункта остаётся примерно 6% фрикционных затрат. Экономия реальна, но она не меняет экономику входа в панамскую покупку.

Где Панама находится в нашем охвате

Мы учитываем Панаму на уровне 1 666 долларов за квадратный метр по стране при валовой арендной доходности 6,94% и годовом росте цен 6,81%. Эта доходность располагается в середине нашего латиноамериканского охвата: ниже Доминиканской Республики с 8,53% и Коста-Рики с 7,63%, но выше Мексики с 5,79% и Бразилии с 5,71%. Стандартизированная эффективная ставка налога на арендный доход составляет 5,8% — одна из самых лёгких во всей нашей базе, а привязка к доллару снимает валютный риск, который формирует доходность в Колумбии, Бразилии или Аргентине.

Наш показатель риска пузыря равен 40 и находится в умеренной полосе, хотя панамский ценовой ряд помечен средним уровнем доверия: общенациональный охват тоньше, чем в крупных рынках, а собственная динамика города Панама может расходиться с национальной цифрой.

Честная оговорка состоит в том, что порог в 120 000 бальбоа лежит существенно ниже ценовых уровней, которые рассматривает большинство международных покупателей. Это внутренняя политика доступности жилья, и для иностранного инвестора вывод из неё косвенный: сигнал о том, куда правительство хочет направить объёмы строительства, и о политической готовности использовать налог на передачу как рычаг. Ничто из сказанного не следует воспринимать как рекомендацию к покупке: налоговый режим конкретной сделки зависит от резидентства, структуры и окончательного текста закона.

Sources: Ministerio de Economía y Finanzas de Panamá, 27 Aug 2026 https://www.mef.gob.pa/2026/08/proyecto-de-ley-661-para-facilitar-el-acceso-a-vivienda-nueva/

Market data: Panama