Сингапур выставляет два жилых участка, на одном — редкое требование к средней площади квартиры в 100 квадратных метров

Сингапур выставил на продажу два жилых земельных участка 29 сентября 2026 года, и на меньшем из них действует необычное ограничение на размер квартир.

Управление городской перестройки Сингапура выставило на продажу два жилых земельных участка 29 сентября 2026 года — на East Coast Road и на Serangoon North View. Максимальная валовая площадь застройки составляет соответственно 8 805 и 20 215 квадратных метров, а ориентировочная ёмкость — около 85 и 235 квартир. Оба предлагаются в аренду на 99 лет и оба отнесены к жилой зоне. Примечательная деталь у меньшего участка: к парцелле на East Coast Road привязано требование о минимальной средней площади квартиры в 100 квадратных метров.

Нижняя граница площади на рынке уменьшающихся квартир

Именно это условие и есть необычный элемент. Сингапурский спор о частном жилье уже годами вращается вокруг уменьшающейся квартиры: при фиксированной площади застройки девелопер может нарастить число лотов, проектируя их меньше. Обязательное среднее значение в 100 квадратных метров по всему проекту делает обратное и ограничивает, сколько квартир удастся выжать из доступных 8 805 квадратных метров. Именно поэтому собственная ориентировочная ёмкость управления для этого участка — всего около 85 лотов. Сама площадка состоит из двух парцелл: 2 481,1 и 3 021,9 квадратного метра.

На Serangoon North View такого ограничения нет. Парцелла площадью 8 085,9 квадратного метра выдерживает 20 215 квадратных метров валовой площади застройки и ориентировочно 235 квартир, причём в объявлении оговорено, что фактическое число квартир у девелопера может отличаться от этой величины.

Подтверждённый список против резервного

Два участка выходят на рынок разными путями, и именно это решает, появится ли на них что-то в обозримом будущем. East Coast Road значится в подтверждённом списке: государство выставляет его на тендер по фиксированному графику независимо от спроса, и приём заявок закрывается 3 декабря 2026 года в 12 часов дня. Serangoon North View числится в резервном списке, где участок выносится на тендер лишь после того, как девелопер обязуется дать минимально приемлемую цену. При слабых настроениях резервные участки могут оставаться нетронутыми кварталами, так что дата есть только у подтверждённого.

Где здесь наши собственные цифры

Строка Glopra по Сингапуру датирована 20 сентября 2026 года и намеренно узкая: она отслеживает корзину элитного многоквартирного частного жилья со стоимостью 22 446,4 доллара США за квадратный метр и месячной арендой 52,21 доллара за квадратный метр, откуда мы рассчитываем валовую доходность в 2,79 процента. Обе стороны взяты из собственной корзины одного и того же поставщика за первый квартал 2026 года, поэтому мы помечаем строку средней надёжностью и называем её элитной, а не среднерыночной.

Эти значения отвечают не на тот вопрос, что цифры в объявлении. Управление публикует ёмкость продаваемой земли, измеренную как допустимая валовая площадь застройки на государственной парцелле до того, как что-либо построено. Наше число — цена перепродажи квадратного метра готового элитного жилья. Одно не пересчитывается в другое, и именно в разрыве между ними размещаются строительные затраты, финансирование и маржа девелопера.

Для иностранного покупателя решающей, впрочем, не является ни одна из этих цифр. Дополнительная пошлина покупателя для иностранцев составляет 60 процентов цены покупки любого жилого объекта в Сингапуре, и поверх неё взимается пошлина покупателя до 6 процентов. На этом фоне валовая доходность в 2,79 процента, облагаемая для нерезидента по эффективной ставке 20,4 процента с арендной платы при применении нормативного вычета расходов, описывает рынок, где отдачу задаёт стоимость входа, а не доход.

Sources: Urban Redevelopment Authority of Singapore, URA releases two sale sites at East Coast Road and Serangoon North View, media release PR26-68, 29 September 2026 https://www.ura.gov.sg/news/media/pr26-68/; Urban Redevelopment Authority of Singapore, Annex A to media release PR26-68, site particulars https://isomer-user-content.by.gov.sg/467/81161585-8704-4ad0-9e41-770bc1e975cc/pr26-68a.pdf

Market data: Singapore