Сингапур продал участок Lorong Puntong по 17 350 сингапурских долларов за квадратный метр площади застройки

18 сентября URA Сингапура продала жилой участок Lorong Puntong за 208 099 000 сингапурских долларов, то есть по 17 350,26 за квадратный метр общей площади.

Urban Redevelopment Authority 18 сентября 2026 года передала жилой участок на пересечении Lorong Puntong и Sin Ming Avenue компании Eco World Development (S) Pte. Ltd. за 208 099 000 сингапурских долларов. В том измерении, которое действительно важно для оценки цены будущей квартиры, это 17 350,26 сингапурского доллара за квадратный метр общей площади застройки, при аренде земли на 99 лет.

Что именно продало государство

Участок занимает 4 283,4 квадратного метра, а максимально допустимая общая площадь застройки составляет 11 994 квадратных метра. Деление одного на другое даёт коэффициент застройки 2,8 — это наш расчёт по двум опубликованным ведомством величинам. Тендер был объявлен 25 июня 2026 года и закрыт 15 сентября 2026 года.

Стоит назвать две вещи, которых в сообщении нет, потому что именно эти два числа чаще всего добавляют к подобным новостям: URA не указывает ни количество поданных заявок, ни количество жилых единиц, ожидаемых на участке. Ни один из этих показателей не опубликован, поэтому ни один здесь не приводится.

Земля — единственная статья затрат, которую застройщик уже не изменит

Государственная продажа земли задаёт нижнюю границу для всего последующего. 17 350,26 сингапурского доллара за квадратный метр площади застройки фиксируются до того, как забита первая свая, и поверх них укладываются строительство, финансирование, маркетинг и маржа. Именно поэтому до конечного покупателя доходит цена за квадратный метр площади застройки, а не заголовочные 208 миллионов долларов.

Аренда земли на 99 лет важна столь же практически. Сингапурская квартира на арендованной земле по своей конструкции является убывающим активом: отсчёт начинается с момента передачи участка и идёт против каждого последующего владельца — поэтому истечение срока аренды здесь штатная часть оценки, а не сноска.

Как Сингапур выглядит в наших собственных данных

Это первая статья Glopra о Сингапуре, поэтому стоит обозначить точку отсчёта. Сингапурская строка — запись с высокой надёжностью по данным Savills: средняя капитальная стоимость 22 446,40 доллара за квадратный метр для корзины элитного многоквартирного частного жилья и средняя аренда 52,21 доллара за квадратный метр в месяц для сопоставимой корзины высокого класса, обе за первый квартал 2026 года. Такое сопоставление даёт валовую доходность 2,79% или 2,22% после эффективного налога 20,4% на арендный доход нерезидента.

Однако доступ иностранца определяет не доходность. Иностранец, покупающий в Сингапуре любое жильё, платит 60% дополнительной гербовой пошлины покупателя. На фоне валовой доходности 2,79% этот входной платёж равен примерно двадцати одному году валовой аренды, прежде чем учтена хоть одна другая статья расходов. Иностранцы могут свободно покупать квартиры в частных кондоминиумах; для дома с земельным участком требуется разрешение Singapore Land Authority, а квартиры HDB, где живёт большинство населения, для них закрыты полностью.

Одно ограничение нашей собственной цифры: корзина Savills описывает люксовый край частного рынка, а не рынок целиком, и это данные первого квартала. Для продажи земли в престижном месте это честный ориентир, для срединного сингапурского жилья — плохой.

Sources: Urban Redevelopment Authority of Singapore, Tender award for URA sale site at Lorong Puntong / Sin Ming Avenue, 18 September 2026 https://www.ura.gov.sg/news/media/pr26-66/

Market data: Singapore