BBVA прогнозирует рост цен на жильё в Испании на 12% в 2026 году при падении продаж на 7,3%
BBVA Research ждёт роста цен на 12% в 2026 году и на 5,7% в 2027-м, снижения продаж на 7,3% в этом году и накопленного дефицита около 885 000 жилищ.
BBVA Research опубликовал 13 августа прогноз по рынку жилья, в котором цены и объёмы расходятся в противоположные стороны: цены на жильё в Испании вырастут за весь 2026 год на 12,0%, тогда как число сделок сократится на 7,3%. На 2027 год банк закладывает охлаждение до 5,7% роста цен при незначительном оживлении продаж — плюс 0,6%, чуть выше 700 000 операций.
Двузначный рост цен на фоне падающих продаж имеет смысл лишь при одном условии, и BBVA формулирует его прямо: жилья для покупки просто не хватает.
Арифметика предложения за этой цифрой
BBVA ожидает роста числа разрешений на строительство на 10,1% в этом году и на 12,6% в следующем. Число начатых строительством жилищ увеличивается со 139 000 единиц в 2025 году до 153 000 в 2026-м и 170 000 в 2027-м. Против этого банк закладывает образование 223 000 новых домохозяйств в 2026 году и 217 000 в 2027-м.
Даже в 2027 году, при собственной оптимистичной строительной траектории банка, образование домохозяйств превышает число начатых строек примерно на 47 000 единиц, а начатое строительство — это ещё не ввод, который отстаёт на два-три года. Накопленный дефицит к 2027 году BBVA оценивает примерно в 885 000 жилищ. Инвестиции в жилую недвижимость растут с 5,7% ВВП в 2026 году до 6,0% в 2027-м, что по меркам испанского строительного цикла до 2008 года всё ещё скромно.
Где прогноз встречается с текущими данными
Испанский срез Glopra на 23 июля 2026 года фиксирует средний показатель по стране в 2 331 доллар за квадратный метр при росте цен за двенадцать месяцев на 12,8% — достаточно близко к годовому прогнозу BBVA в 12,0%, чтобы считать, что банк по сути предсказывает сохранение нынешнего темпа, а не разворот. Валовая арендная доходность по стране составляет 5,45%.
Для покупателя разброс между городами значит больше, чем общенациональная цифра. Мадрид — 6 850 долларов за квадратный метр при валовой доходности 5,04%, Барселона — 6 002 доллара при 7,40%, Валенсия — 3 839 долларов при 5,99%.
Риск, который прогноз не закладывает
Наш балл пузырькового риска для Испании — 61 из 100, это повышенная зона. На уровне городов показания резко расходятся: Мадрид 76, Барселона 60, Валенсия 83 — последняя самая высокая в нашей испанской выборке и одновременно город, дорожающий быстрее остальных. Эти баллы измеряют, насколько далеко ушли цены относительно собственной истории каждого рынка по доходам, аренде и кредиту. Структурная нехватка предложения — реальный и долговременный драйвер цен. Это же и аргумент, который предшествовал большинству коррекций на рынках жилья, потому что дефицит объясняет, почему цены выросли, и ничего не говорит о том, сколько покупатели смогут заплатить дальше. В собственном прогнозе BBVA рост цен между 2026 и 2027 годами уменьшается вдвое без каких-либо изменений в дефиците.
Sources: BBVA Research via idealista https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/08/13/910033-la-venta-de-viviendas-caera-un-7-3-en-2026-con-incrementos-de-precios-del-12-segun