Испании не хватает 740 000 квартир, а для выхода из дефицита нужно 230 000 в год
С 2021 года в Испании накопился дефицит в 740 000 жилых объектов; на его закрытие уйдёт восемь лет при 230 000 сдач ежегодно, подсчитала OBS Business School.
С 2021 года в Испании накопился дефицит в 740 000 жилых объектов, и закрыть его удастся не раньше чем через восемь лет — да и то лишь при темпах строительства, которых страна никогда не выдерживала. Таков главный вывод доклада о рынке недвижимости за 2026 год, подготовленного Карлосом Баладо Гарсией для OBS Business School и разосланного испанской прессе 25 августа: чтобы разобрать накопленное отставание, нужно более 230 000 сданных квартир в год — на 128% выше уровня 2024 года.
Арифметика простая и беспощадная
С 2021 года в Испании образовалось 1,207 млн новых домохозяйств, а сдано 474 000 объектов. Разница и есть дефицит, и он прирастает в каждый год, когда две линии не сходятся. Сейчас страна строит примерно 2,7 квартиры на 1000 жителей. Ценовые последствия уже налицо: средняя цена по стране составляет 2 429 евро за квадратный метр, на 36,5% выше пика 2007 года, предшествовавшего прошлому обвалу. Внутренний разброс огромен: Сан-Себастьян — самая дорогая столица провинции с 6 154 евро за квадратный метр, Самора — самая дешёвая с 1 372 евро, а регион Мадрид в среднем даёт 4 407 евро.
Где на самом деле ощущается нехватка
Баладо настаивает: ни дефицит, ни само строительство не распределены равномерно — строят, по его формулировке, там, где это нужно меньше всего, и буксуют там, где потребность самая острая. Где именно эта потребность, показывают цифры доступности. Испанское домохозяйство сегодня отдаёт 44% дохода на ипотечные платежи первого года при 35%, которые принято считать устойчивым потолком. На Балеарских островах показатель доходит до 56,8%, в Эстремадуре — 24,7%. Арендный рынок ещё теснее. Число доступных для аренды объектов за год сократилось на 14 000, а на среднее объявление приходится 141 обращение против 112 в 2025 году и примерно 15 на сбалансированном рынке. Доклад ожидает продолжения роста арендных ставок примерно на 10% в год.
Капитал приходит быстрее, чем жильё
На инвестиционной стороне рынка проблем с предложением нет вовсе. Вложения в недвижимость Испании в первом квартале 2026 года достигли 6,3 млрд евро — на 93% больше, чем в том же квартале 2025 года, что по этому показателю делает Испанию самым привлекательным рынком Европы. Государственный жилищный план на 2026-2030 годы располагает 7 млрд евро против дефицита, для поглощения которого требуется 230 000 единиц в год. Деньги, поступающие с такой скоростью в фиксированный жилой фонд, и дают ровно те ценовые и арендные цифры, что приведены выше.
О чём доходность говорит инвесторам
Испанский срез Glopra показывает тот же механизм со стороны доходности: 5,45% валовой арендной доходности по стране при ценах на 12,8% выше, чем год назад, и 7,4% валовой доходности в Барселоне. Если доходность держится, пока капитальная стоимость растёт двузначными темпами, значит, аренда дорожает как минимум так же быстро, как цены, — именно так дефицит выглядит в таблице инвестора и именно это порождает рынок со 141 обращением на объявление. Риск такой конструкции симметричен, и его стоит проговорить: предложение, достаточно мощное, чтобы закрыть дефицит в 740 000 объектов, по определению придавит тот рост аренды, который сегодня и держит эту доходность. Восьмилетний горизонт OBS — это высказывание о том, насколько маловероятно, что это произойдёт быстро.
Sources: OBS Business School, Informe Mercado Inmobiliario 2026 (Carlos Balado García) https://www.obsbusiness.school/blog/informe-obs-mercado-inmobiliario-muy-lejos-de-la-estabilidad; idealista/news, 25 Aug 2026 https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/08/25/911148-el-deficit-de-vivienda-no-se-corregira-hasta-dentro-de-ocho-anos-y-solo-con-un