Доклад правительства Швейцарии: расширение поддержки покупателей жилья поднимет прежде всего цены

Доклад Федерального совета от 18 сентября заключает, что расширение господдержки покупателей поднимет в основном цены. Доля собственников в 2024 году составила 35,7%.

Федеральный совет Швейцарии опубликовал 18 сентября 2026 года доклад, в котором делается вывод: широкая дополнительная государственная поддержка покупки жилья даст мало, поскольку поднимет спрос, а вместе с ним и цены на недвижимость, не прибавив к жилому фонду ни одной квартиры. Доля жилья в собственности в Швейцарии составила 35,7% в 2024 году и слегка снижается.

О чём спросили и что ответили

Доклад отвечает на постулат 23.4323, внесённый Комиссией по экономике и налогам Совета кантонов. Вопрос состоял в том, должна ли Конфедерация делать больше, чтобы домохозяйства могли покупать. Ответ таков: если дать домохозяйствам больше денег для торга на рынке, где от этого ничего нового не строится, изменится прежде всего цена, а не число собственников.

Для правительства это необычно прямое высказывание о собственных возможных расходах, и именно поэтому оно интересно за пределами Швейцарии: тот же механизм работает везде, где субсидии со стороны спроса встречаются с жёстким предложением.

Цифра для непройденного пути

Доклад оценивает альтернативный сценарий. Поддержка 1 000 объектов в год кредитами в среднем по 100 000 франков обошлась бы Конфедерации, по его оценке, примерно в один миллиард франков в долгосрочной перспективе. Поставьте 1 000 объектов в год рядом с долей собственников в 35,7% — и станет видно, как мало купили бы эти деньги; это и есть аргумент доклада против такого расхода.

Три меры, которые действительно движутся

Вместо широкой субсидии Федеральный совет указывает на три уже идущих процесса. Первый — смена системы налогообложения жилья в собственности с отменой вменённой арендной стоимости, Eigenmietwert, которая вступает в силу в начале 2029 года. Второй — возможность ретроактивных взносов в пенсионную опору 3a, действующая с 2026 года. Третий — пересмотр существующих сельских программ поддержки жилья в собственности, которые ведут швейцарский фонд содействия жилью в собственности и программы структурной помощи Федерального управления сельского хозяйства; цель — устранить дублирующие каналы финансирования и повысить результативность.

Дата есть только у одного из трёх. Налоговое изменение 2029 года — единственное твёрдое обязательство в пакете, остальное представляет собой анализ и пересмотр.

Рынок, который описывает доклад

Швейцарские данные Glopra дают общенациональную цену жилья 9 467,70 доллара за квадратный метр при арендной ставке предложения 23,30 доллара за квадратный метр в месяц. Это валовая доходность аренды 2,95% и 2,79% после эффективного налога на арендный доход в 5,57%, и рядом стоит показатель риска пузыря 73 в повышенном диапазоне. Транзакционные издержки составляют 6,1%.

В более длинных рядах основную работу делает валюта. Швейцарские цены выросли за двенадцать месяцев на 4,5% во франках и на 4,1% в долларах, за пять лет — на 18,8% во франках, но на 37,4% в долларах, за десять лет — на 38,7% во франках против 73,1% в долларах. Для иностранного владельца большая часть десятилетнего прироста пришла от франка, а не от швейцарского жилья. Кроме того, иностранные покупатели подпадают под режим Lex Koller, по которому нерезидентам требуется разрешение на приобретение жилой недвижимости.

Сложив части, видим, что рассуждение Федерального совета стоит на твёрдой почве: валовая доходность 2,95%, доля собственников 35,7% и повышенное значение риска пузыря описывают рынок, где цену фонда задаёт не тот доход, который этот фонд приносит. Добавлять к такому рынку покупательную способность — это ценовая политика, а не жилищная. Доклад на этом наблюдении и останавливается: он не предлагает новой субсидии и ничего не решает о предложении.

Sources: Swiss Federal Council, Bericht analysiert moegliche Massnahmen zur Wohneigentumsfoerderung, 18 September 2026 https://www.admin.ch/de/newnsb/MLAe1OGlsuFn

Market data: Switzerland