Швейцария отклоняет инициативу о контроле арендной платы и предлагает статистическую сравнительную ставку

Федеральный совет Швейцарии ответит на арендную инициативу контрпредложением: начальная арендная плата будет выводиться из статистического ориентира, а затем индексироваться.

Федеральный совет Швейцарии сообщил 25 сентября 2026 года, что отклоняет народную инициативу о ценах на аренду и ответит на неё косвенным контрпредложением, опирающимся на два механизма: статистическую сравнительную арендную ставку для определения платы в начале найма и индексацию платы в течение действующего найма. Инициатива, поданная 23 июня 2026 года, вписала бы определение недобросовестной арендной платы в федеральную конституцию и обязала бы органы власти проверять арендные ставки автоматически и с регулярными интервалами.

Аргумент правительства процедурный, а не идеологический. Ориентир плюс индекс, утверждает оно, дают правила ясные, прозрачные и поддающиеся проверке, и делают ненужными те автоматические официальные проверки арендной платы, которых требует инициатива.

Что на самом деле изменилось бы для арендодателя

Сегодня швейцарский квартиросъёмщик, подозревающий завышенную плату, обязан её оспорить, и спор идёт вокруг издержек владельца и референсной процентной ставки. Контрпредложение переносит точку отсчёта от спора к статистике. Допустимая плата в начале найма считывалась бы со сравнительной величины, а дальше следовала бы индексу, а не пересчёту.

Единственный количественный порог в сообщении касается допустимой чистой доходности и привязан к тому, что референсная процентная ставка превышает 2 процента.

Ничего не решено. Правительство намерено изменить постановление об аренде жилых и коммерческих помещений до апреля 2027 года, открыть общественные консультации в первой половине 2027 года и направить своё послание парламенту до конца 2027 года. Контрпредложение это одновременно и переговорная позиция, а между этим текстом и любым изменением закона стоят обе палаты и, по всей вероятности, референдум.

В сообщении нет арендной статистики

Это стоит сказать прямо. Публикация не приводит ни числа арендуемых жилищ, ни уровня арендной платы, ни количества арендных споров. Любое прочтение того, что это значит для рынка, включая приведённое ниже, есть вывод из механизма, а не то, что опубликовал Федеральный совет.

Почему арендные правила кусают в Швейцарии сильнее, чем подсказывает заголовок

По данным Glopra, швейцарская общенациональная цена предложения на квартиру составляет около 9 468 USD за квадратный метр против арендной ставки предложения 23,30 USD за квадратный метр в месяц. Оба показателя взяты у одного издателя, в одном и том же общенациональном квартирном сегменте и из одного набора данных, что и делает это отношение защитимым, а исходные значения в местной валюте составляют 7 719 швейцарских франков за квадратный метр внутри опубликованного диапазона от 4 631 до 10 807 франков и 19 франков месячной аренды. Такая пара даёт валовую доходность около 3,0% до расходов. Мы помечаем строку средней надёжностью, потому что обе стороны это цифры предложения от частного издателя, а не записи сделок.

Доходность около 3,0% и есть причина, по которой правила установления арендной платы весят здесь больше, чем на рынке с более высокой доходностью. Когда почти вся отдача сидит в капитальной стоимости, а не в аренде, изменение порядка установления доходной ноги попадает на тонкую маржу. Швейцарские цены предложения за двенадцать месяцев выше на 4,5% во франках, на 1,2% после вычета валютного движения, на 18,8% за пять лет и на 38,7% за десять. Риск пузыря на этом рынке мы оцениваем в 73 пункта, в повышенной полосе.

Для нерезидента порядок обратный. Lex Koller требует разрешения прежде, чем иностранный покупатель вообще сможет приобрести жилую недвижимость, поэтому вопрос разрешения приходит раньше любого расчёта об арендном регулировании. Расходы на покупку доходят до 6,1% цены, а арендный доход в нашем стандартизированном случае нерезидента несёт эффективные 5,57% внутри широкого диапазона от 0,31% до 16%, поскольку швейцарский налог на доход устанавливается на трёх уровнях власти.

Статистическая сравнительная ставка может резать и в другую сторону. Ориентир, ограничивающий плату выше местной нормы, столь же способен обосновать повышение той, что лежит ниже, а какой эффект возьмёт верх, зависит от цифр, которые Федеральный совет пока на стол не выложил.

Sources: Swiss Federal Council, Bundesrat will klare und transparente Regeln zum Schutz vor missbraeuchlichen Mietzinsen, 25 September 2026 https://www.admin.ch/de/newnsb/EbAjw2abDf3e

Market data: Switzerland