Налоги на недвижимость в Таиланде и расходы при покупке для иностранца (2026)
Аренда в Таиланде облагается по эффективной ставке 3,37%, покупка стоит 7,5% сверх цены. Но метр в Бангкоке — 4 833 доллара, а цена к доходу — 24,0.
Таиланд редко разочаровывает покупателя налогами и почти всегда разочаровывает ценой. Эффективная ставка налога на арендный доход здесь 3,37%, совокупные расходы на сделку — 7,5%: обе цифры в нижней части группы сравнения Glopra. При этом средняя цена метра в столице составляет 4 833 доллара США, а отношение цены к годовому доходу равно 24,0 — это максимум по всей группе в срезе данных Glopra от 23 июля 2026 года, подготовленном по методологии v3.
Из чего складываются 7,5% на входе
Совокупные расходы на сделку Glopra оценивает в 7,5% от цены объекта. В эту величину входят пошлины и сборы при регистрации в Земельном департаменте, а также юридическое сопровождение и агентское вознаграждение. Для сравнения: в континентальной Европе аналогичный блок расходов обычно вдвое тяжелее.
Средняя величина, однако, мало говорит о конкретном договоре. В Таиланде распределение этих расходов между продавцом и покупателем обсуждается, и обсуждается всерьёз, поэтому попросите тайского юриста посчитать вашу сделку построчно, а не подставляйте в модель среднее по рынку.
Аренда как доход по пункту 40(5)
Доход от сдачи тайской недвижимости относится к пункту 40(5) Налогового кодекса — так его классифицирует Налоговое управление Таиланда на сайте rd.go.th . До применения какой-либо ставки вступает в дело статья 5 Королевского указа № 11: по зданиям разрешён вычет в размере 30% от валовой арендной платы, причём без единого подтверждающего документа.
Почему ставка опускается до 3,37%
После вычета применяется личная льгота в 60 000 бат по пункту 47(1)(a), затем первые 150 000 бат остатка попадают в нулевую ставку, и лишь то, что уцелело после всех трёх шагов, встречается с прогрессивной шкалой. Отсюда и результат: в модельном расчёте Glopra эффективная нагрузка на арендный доход равна 3,37% при диапазоне от 0,86% до 5,88% в зависимости от размера аренды. Жилая аренда вдобавок освобождена от НДС по пункту 81(1)(t).
Удержание 15% — аванс, а не окончательный налог
С собственника-физлица, не являющегося налоговым резидентом, обычно удерживают 15% у источника по пункту 50(2). Это не «окончательный налог». Удержанная сумма засчитывается целиком при подаче годовой декларации, и если годовое обязательство оказалось меньше — а при модельной аренде Glopra оно заметно меньше, — разницу возвращают.
Ловушка срабатывает от бездействия. Собственник, который пять лет получает аренду и ни разу не подаёт декларацию, платит не 3,37%, а ровно 15%, и никто в налоговой не станет напоминать ему о переплате. Расстояние между этими двумя ставками и есть та доходность, ради которой всё затевалось.
Доходность 6,22% и что от неё остаётся
Валовая доходность аренды составляет 6,22%. Из неё первым делом уходят расходы на управление и взносы в фонд капитального ремонта, а в ухоженной башне в Бангкоке это ощутимые суммы. Тайская особенность в другом: после того как своё возьмёт здание, государство почти ничего не забирает. В большинстве европейских столиц картина обратная — валовая доходность ниже, а налоговая часть отнимает заметную долю того, что осталось.
Отсюда и практический вывод для расчёта: сравнивать Бангкок с европейскими рынками нужно по чистому денежному потоку, а не по валовой ставке доходности. Разница между 6,22% валовых и тем, что реально доходит до счёта собственника, в Таиланде существенно меньше, чем почти везде в группе сравнения.
Дешёвый налог не делает дорогой рынок дешёвым
В долларовом выражении цены выросли на 41,2% за десять лет и на 11% за пять, но за последние двенадцать месяцев снизились на 3,7%. Оценка риска пузыря у Glopra — 62 балла, уровень повышенный. Коэффициент 24,0 означает простую вещь: местные зарплаты цены предложения в Бангкоке не выдерживают. Их выдерживает иностранный капитал, и в этом слабое место рынка. Низкая нагрузка на владение хотя бы делает ожидание недорогим: на рынке, который сползает уже год, несколько кварталов паузы обходятся тайскому арендодателю дешевле, чем такому же владельцу в Европе. Перед сделкой пересчитайте цифры с тайским налоговым консультантом применительно к своему доходу.
Налоговые правила меняются, эта статья носит общий характер и не является налоговой консультацией — подтвердите свою ситуацию у квалифицированного специалиста в Таиланде.
Источники
Налоговый кодекс Таиланда, пункты 40(5), 47(1)(a), 50(2), 81(1)(t)
Королевский указ № 11, статья 5
Налоговое управление Таиланда ( rd.go.th )
Срез данных Glopra, 23 июля 2026 года, методология v3