Таиланд: покупка недвижимости иностранцами и порядок оформления сделки
В Таиланде всё решает правовая форма. Квартиру в кондоминиуме можно оформить в полную собственность, землю — нет, и Земельное управление это проверяет.
Две квартиры в одной башне Бангкока могут стоить одинаково и иметь совершенно разное юридическое будущее. Тайское право сортирует недвижимость не по качеству отделки, а по тому, что разрешено держать иностранцу. Снимок данных Glopra от 23.07.2026, методология v3, даёт по Бангкоку 4833 USD за квадратный метр. Эта сумма покупает зарегистрированную полную собственность в кондоминиуме и всего лишь тридцатилетнее договорное право на вилле.
Почему землю приобрести нельзя, а квартиру в кондоминиуме можно?
Статья 86 Земельного кодекса разрешает иностранцу приобрести землю только по международному договору, дающему такое право, а действующего договора такого рода сегодня нет. Статья 94 позволяет генеральному директору Земельного департамента предписать отчуждение незаконно удерживаемой земли в срок не менее 180 дней и не более года. Статья 96 bis оставляет узкую щель: инвестиция свыше 40 миллионов батов, удерживаемая не менее трёх лет, разрешение министра и участок под жильё не более одного рая. Этим путём практически никто не пользуется.
Что на самом деле ограничивает квота в 49 %?
Статья 19 bis Закона о кондоминиумах B.E. 2522 устанавливает потолок совокупной иностранной собственности на уровне 49 % общей площади всех квартир в здании. Считается площадь, а не количество квартир, поэтому несколько крупных лотов в иностранных руках исчерпывают квоту быстрее, чем можно предположить по списку. По перечню документов, опубликованному на портале правительства Таиланда, юридическое лицо кондоминиума обязано выдать справку о том, что иностранная доля укладывается в 49 %, и отдельно справку об отсутствии задолженности. Проверяют это при регистрации, а не при подписании, и именно здесь застревают задатки. Glopra фиксирует по Таиланду соотношение цены и дохода 24,0 — самое высокое в нашей выборке: местные зарплаты эти цены не держат, а юридически доступная половина дома уже, чем рекламируемое предложение.
Почему регистрация упирается в валютную форму?
Статья 19 перечисляет категории иностранцев, которые вправе зарегистрировать квартиру, и большинству покупателей подходит только одна: тот, кто ввёз в Королевство иностранную валюту. Статья 19 ter требует подтверждения входящего перевода на сумму не меньше цены квартиры. Таким подтверждением служит Foreign Exchange Transaction Form, которую почти все по старой памяти зовут Tor Tor 3; её выдаёт лицензированный тайский банк по правилам Банка Таиланда. При переводе от 50 000 USD форма оформляется автоматически, ниже этой суммы её нужно запрашивать. Баты, уже лежащие на тайском счёте, не подойдут; имя отправителя должно совпадать с паспортом будущего собственника, а в назначении платежа стоит указать здание и номер квартиры. Переводы, разбитые между родственниками, регулярно ломают регистрацию.
Сколько виллы даёт тридцатилетняя аренда?
Статья 540 Гражданского и торгового кодекса ограничивает аренду недвижимости тридцатью годами. Привычная схема 30+30+30 потеряла опору после решения Верховного суда 4655/2566: заранее оговорённое продление на тех же условиях суд расценил как попытку выйти за установленный законом предел. Продление, о котором договариваются позже и по изменённой ставке, выглядит прочнее. Узуфрукт, статьи 1417–1428, даёт пожизненное право пользования и извлечения плодов, но прекращается со смертью правообладателя, не продаётся и не наследуется. Право застройки, статьи 1410–1416, даёт собственность на здание на чужой земле и, если в документе не сказано иное, передаётся и наследуется.
Чем оборачивается схема с тайской компанией?
Статья 36 Закона об иностранном бизнесе B.E. 2542 делает уголовно наказуемым владение долями тайским гражданином или тайской компанией в интересах иностранца. Наказание доходит до трёх лет лишения свободы и штрафа от 10 000 до 1 000 000 батов, а суд вправе предписать прекращение такого участия. Статья 96 Земельного кодекса отдельно позволяет генеральному директору действовать в отношении земли, оформленной на тайское имя в интересах иностранца. Департамент развития бизнеса за 2021 и 2022 годы выявил 148 подозрительных номинальных конструкций, преимущественно на Пхукете.
Что происходит в Земельном управлении в день сделки?
Для земли Chanote (Nor Sor 4 Jor) — единственный документ, удостоверяющий полную частную собственность: он привязан к национальной геодезической сети и закреплён нумерованными межевыми знаками. Любой документ, регистрируемый в тайском органе, должен существовать на тайском языке, а статья 14 кодекса отдаёт приоритет тайскому тексту, если язык договора установить невозможно. Сбор за переоформление — 2 % от оценочной стоимости; специальный налог на бизнес 3,3 % возникает, если продавец — компания или владел объектом менее пяти лет, иначе платят гербовый сбор 0,5 % и налог у источника. Тот же снимок Glopra показывает 7,5 % расходов на стороне покупателя при валовой доходности аренды 6,22 % и снижении цен на 3,7 % за двенадцать месяцев.
Эта статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией.
Источники
Земельный кодекс Таиланда, статьи 86, 94, 96 и 96 bis
Закон о кондоминиумах B.E. 2522, статьи 19, 19 bis и 19 ter
Гражданский и торговый кодекс, статьи 14, 540, 1410–1416 и 1417–1428
Закон об иностранном бизнесе B.E. 2542, статья 36
Земельный департамент, dol.go.th
Портал правительства Таиланда, thailand.go.th
Банк Таиланда, bot.or.th
Верховный суд Таиланда, решение 4655/2566
База данных Glopra, снимок 2026-07-23, методология v3
Sources: savills.com, themispartner.com, benoit-partners.com, aseanbriefing.com